好房網News記者林和謙／台北報導

內政部近日通過《租賃住宅市場發展及管理條例》（租賃專法）部分條文修正草案，以「保障3年租期」、「限制續約租金漲幅」及「強化租賃雙方權益保障」為三大方向，並訂出罰則，後續修正草案將先送行政院審查後、再送立法院審議。而對於此次修法，中華城市管理學會理事長、中國文化大學土地資源學系李家儂教授認為，修法用意明確，立意良善，不過若僅停留在單純設置「硬上限」與固定程序的思維，實務上卻可能導致市場供給萎縮、黑市租賃轉移、以及行政稽查落差，使政策的善意難以落實。

這次內政部針對《租賃住宅市場發展及管理條例》提出部分條文修正草案，主軸包括「保障3年租期」、「限制續約租金漲幅」，房東若因自用收回，須於租期屆滿6個月前通知，並規範收回後1年內不得再出租，違反規定將處罰則並須補償租客3個月租金，另外，房東續約可調漲租金，但須於租期屆滿6個月前通知，且漲幅不得超過當月行政院主計總處公布的房租指數年增率，確保租金調整合理，此外，也明定房東不得以任何形式禁止租客申請租金補貼、遷入戶籍或申報租金費用；違反規定的房東將被處以罰則，可罰3萬元至30萬元罰鍰。

李家儂指出，若要讓修法真正發揮效果，關鍵在於同時兼顧「保障」與「供給」，讓市場能健康運作，租屋政策才能回到正軌。圖／好房網News記者林和謙／攝

而為了兼顧房東權益，並增訂「租霸下車條款」，若租客惡意欠租、妨礙安寧秩序或從事非法活動等，房東可提前終止租約；對於經公證的租賃契約，租賃期間若租客欠租已符合法定終止條件卻仍拒絕搬遷，房東可逕送強制執行。

李家儂表示，實務操作層面，此次修法草案中仍有不少隱憂，例如六個月前的提前通知雖有保障意涵，但對短租市場及學生族群顯然過長，不符彈性需求。「自用收回」的定義與稽核方式模糊，容易產生規避與假自用的爭議；而收回後一年不得再租的硬性規定，也無法妥善處理如照護需求或職務調動等個案。

至於續約必須依原契約條件，李家儂說，忽略了管理費、公共保險與社區服務等合理成本的上升；至於以全國租金指數作為唯一調幅基準，更忽視了區域差異與屋況條件，恐使附帶收費、換約轉嫁成為新的漏洞。即便有裁罰條款，但固定30萬元的上限，對於大型業者未必有足夠的嚇阻力。

李家儂指出，若要讓修法真正發揮效果，關鍵在於同時兼顧「保障」與「供給」。租金漲幅上限應當區域化，依直轄市或縣市的租金指數為基準，再加上合理彈性，而非一刀切的全國數據。同時，對願意簽訂三年以上標準契約並完成登錄的房東，應給予稅賦減免、租金保證等誘因，形成長租的良性循環。必要的成本調整也應有明確規範，避免房東透過變相費用來掩蓋漲幅。

在制度設計之外，更需要有配套的治理能力，李家儂建議，租屋登錄應升級為2.0，提供路段、屋齡、坪數的區間參考價，讓市場資訊更透明，租客與房東都能以公開數據作為談判基礎。行政稽查則要靠跨機關資料連結與異常偵測，而不是僅依靠零散檢舉。爭議解決必須設立快速審理機制，讓租金提存與臨時命令制度化，才能同時防止惡房東與租霸行為。修法的成敗，不在於口號或制裁數字的高低，而在於能否建立一個公平、透明且可執行的制度，保障租客是必要的，但若因此造成房東退出市場、供給減少，最終受害的仍是弱勢承租者，唯有在保障與供給間找到動態平衡，讓市場能健康運作，租屋政策才能回到正軌。