好房網News記者林和謙／台北報導

因央行打炒房、銀行限貸，房市買氣偏弱，在當前房市「價格有所鬆動」的環境下，自住剛性買家必須從被動的角色轉為主動積極的心態，為自己充實不動能智能，成為有備而來的專業買家，才能買到物超所值的房地產；不動產資深講師、宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者邱明芳提出幾個關鍵的建議。

其中，先了解不動產市場本質，再懂不動產估價價格；邱明芳說，買賣方對於不動產價格認知差距是常態的市場現象，部分屋主因早期持有成本低、無貸款資金壓力，加上對所在不動產區域未來過度樂觀，導致開價與市場實際行情有所差距。因此，他提醒，不動產估價數據是重要關鍵，買方應善用「銀行估價報告」與內政部「實價登錄」，特別去了解缺錢且貸款較多的「賠售戶」或「急售戶」，這些都是比賣方、屋主更客觀的議價籌碼。

而掌握不動產議價技巧也很重要，邱明芳表示，主要有「三種面向策略」，財務面向：提出銀行正式估價資料，用數據看可貸款金額。時間面向：釋出配合賣方交屋時間程序的善意，換取價格調降空間。條件面向：透過提高簽約款金額，如一般買賣簽約款是總價百分之十，買方提高以上金額，縮短付款期等彈性方案，如一般買賣條件是四期交款條件，買方改為三期交款條件，可展現購屋者誠意。

買方購屋也要有戰術計畫，避免陷入單一物件的陷阱。邱明芳指出，買方要設定規劃觀察期間，與其對單一不動產物件的執著，不如設30天的規劃觀察期間，並同步尋找二種房地產選擇以上替代方案，避免執著而浪費時間；銀行貸款額度為買方重要籌碼，銀行核貸金額可能受限於物件的合理價格，這會導致自備款金額壓力大增，買方可藉此提醒屋主，藉此有議價的空間。

邱明芳表示，目前國際局勢不穩、經濟動盪、房市管控等因素，都會衝擊到房市及多屋族，包括這陣子的美國關税不明確性、央行金融緊縮或是內政部的房市政策所帶來的利空，以及利率波動、收入減少...等，「買方市場」逐漸成形的趨勢下，有準備的買家才能獲得理想房價與不動產的購置好時機，買房的智慧在於運用客觀數據與談判技巧，而非盲目地接受賣方開價，才能買到物超所值的房地產。