好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

民眾若遇到有優先購買權的案件，建議「後下手為強」。資深地政士表示，有30多人持有的家族共有土地，決議要出售土地，當中有2名土地持分的共有人不同意，因此必須要啟動「優先購買權」發函通知，但沒想到先回覆的共有人，最後竟然只能買到較少比例的土地。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，個案的土地是祖先遺產，因為沒有辦理繼承登記，所以被政府列冊管理中，如果再置之不理，有可能被公開標售後，價金提存國庫專戶，屆時再由繼承人依照法定應繼分向國庫專戶提領價金，若10年內無人申領，該價款將歸屬國庫。

偶然的機會，某位子孫收到稅務局的地價稅單，經過順藤摸瓜，找到了被繼承人的相關土地資料，委託地政士申請戶籍謄本後，發現繼承人約30多人，於是先行辦理繼承，完成公同共有的登記。

後來經過家族會議，決定出售該土地，雖然沒有達成全體同意，但是已經符合《土地法》第34條之1多數決的門檻，同意出售的共有人已經逾3分之2以上，僅有2人不同意出售。為了適法，發函通知他共有人是否一併出售土地受領買賣價金，或是主張優先購買權，否則將應分配的買賣價金扣除必要費用後，提存法院後，再辦理過戶。

《土地法》第34條之1規定，「他共有人於接到出賣通知後15日內，不表示者其優先購買權視為放棄。」所以發函後，就必須等待唯二不同意出售的他共有人的回覆。

發函後第3天，其中一位共有人回函表示願意優先購買該土地所有權全部，並且同意近期內辦理用印及付款的相關手續。這時，另外一位原來無意購買的他共有人緊張了，認為另外一位不同意出售的他共有人如此積極購買，該筆土地應該是價值不斐，不買可惜。鄭文在說，基於「從眾原理」，原來無意購買的他共有人，開始集資承買，很快的完成集資，在存證信函通知的第14天，也回函表示願意優先購買。

至於兩人可以優先購買的比例，按照《土地法》第34條之1執行要點規定，是依照共有人的應有部分比例，此案共有人一輩份較高個人的比例為5分之1；另外一人輩分較低，只有持分100分之1，所以購買的比例大約是20比1，比例懸殊。

鄭文在感嘆，持分100分之1的這名共有人，因為太早回函表示要行使優先購買權，打草驚蛇之下，導致另一位原本沒有意願購買的他共有人，因而蠢蠢欲動，第14天才回函，且可買到多數比例的土地，結果「先聲奪人」淪為「為人作嫁」。

他也說，這類共有土地建議一律第14天再回函有購買意願，這樣出其不意，才能讓其他共有人來不及回覆，千萬別「先下手遭殃」，以靜制動「後下手為強」才是上策。