【理財周刊記者顏瓊真報導】近年，房地產詐騙事件頻傳，且有不少不肖的地政師(昔稱代書)牽扯其中，加上日劇《地面師》走紅之後，地政士被「污名化」為地面師，讓潔身自愛、循規蹈矩者，有99%被無辜牽扯；中華民國地政士全國聯合會理事長鄭子賢代為出聲，大喊「我們不是地面師！」
鄭子賢表示，「進行不動產詐騙，萬變不離其宗的是，一定會有設定抵押過程，也導致不少案件都稱地政士涉案，也導致不少人誤以為地政士有許多地面師，但地政士其實是保護民眾不動產的守門員之一，其誤會之大必須釐清！」
鄭子賢說，近期流行的典型投資詐騙手法，詐團鎖定被害人後，以高報酬投資吸引被害人上門，騙完現金後，就誆稱錢已賠光，想取回必須投入更多資金，接著帶被害人把房產抵押借貸，將借貸的價金再度騙走，由於被害人多數是高齡長者，往往無力償還房貸，最終棺材本、房子都沒了。
由於設定抵押過程，往往是請代書協辦，被害人家屬除了提告車手外，也會針對金主、地政士一併提告，也逐漸讓民眾出現地政士常常就是地面師的印象。
鄭子賢表示，一般不動產質押借貸過程，會有四個過程，需要資金→找金主借錢→設定抵押→匯款進本人帳戶；不動產詐騙受害人則會經歷五過程，被詐→需要資金→找金主借錢(通常是詐團誘導)→設定抵押(被害者不知其風險)→匯款進本人或詐團帳戶。
他說明，兩者相同之處，就是「設定抵押」會透過地政士協助辦理，但無論是正常房貸，或遭詐進行抵押，已經進入後半段，地政士大多是在此刻接手，依照他們專業判斷，就是把錢匯入借款人帳戶即完成工作，無法知道，也難以阻止借款人是否又將錢轉給詐騙集團。
而當受害者或其家屬發現「遇到詐騙集團」時，詐團往往已經把錢轉走找不到人，只能針對金主、地政士等提告，每一案狀況略有不同，金主、地政士是否涉案不得而知。
但實際狀況，全聯會彙整司法資料，2023年度，全台地政士約1.1萬名，僅有3名地政士涉入不動產詐騙案件，且最終被判刑者僅1人，涉案比例不到萬分之三，遠低於其他行業，足見「一顆老鼠屎壞了一鍋粥」，絕大多數地政士仍是潔身自愛，不應與地面師畫上等號。
鄭子賢也提到，「不可否認也無法保證所有的地政士都是絕對守法！」他舉例，2025年桃園地檢署起訴地政士涉與詐團勾結，非法設定抵押，金額近4,000萬元；2024年台中有地政士與詐團合謀，協助人頭貸款詐貸逾3億元；2023年北部亦有偽造繼承文件非法取得不動產的司法案件。
他強調，「這些都是個案，不能代表全體，正因為個案嚴重，才更要正視制度上的缺口與改革需求。」除了民眾可以採雙地政士制度保障自身權益外，也應該到各地政事務所或上網申請「地籍異動即時通」，「地籍異動即時通」是地政司推出的免費服務，申辦後，不動產有任何設定、過戶等行為，可同步通知所有權人、所有權人子女等。
他也提醒全國所有的地政士，目前公會已推行「防止詐騙自我審查」，在辦理設定抵押或過戶時，地政士可依據表格對屋主或地主進行「關懷提問」，並請之簽名，不僅保障民眾權益，也盡到專業人士提醒及關懷之社會責任。
鄭子賢指出，地政士必須經過嚴格國考才能取得證書，取得證照的地政士，都能在公會網站上查詢到相關資料，正常邏輯都應相當愛惜羽毛，但林子大了，什麼人都有，也不否認可能有壞人，但對於民眾而言，不動產抵押設定、買賣等過程，都相當複雜，所以呼籲民眾每個人都應該要有自己熟悉的地政士，可做為自身的不動產顧問，辦理任何不動產事宜時，只要有詐，地政士就能協助看出端倪。
他也提到，其實近年不少不動產詐騙，甚至會出現「假代書」，也就是根本不是地政士，卻佯稱自己是地政士，其實根本是詐團的犯罪結構之一，這問題就出在每一位民眾，即使非地政士，一輩子都可以辦理5次過戶的法規，無論是自身或他人的都可以辦理，讓詐團有機可趁，呼籲政府理應盡速修法，確保民眾不動產安全，建構更加安全的打詐防護網。
最後，鄭子賢強調，「全國地政士皆經國家考試合格，依法設有登記處所並受主管機關監督。極少數違法者不能代表整體，我們拒絕掩飾，也拒絕被誤導。我們是民眾財產的守門員，願與社會各界攜手守住交易秩序。」
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