專題／買中古屋等於抽盲盒？達人揭「5大檢查重點」千萬別放過

好房網News記者呂詠柔／綜合報導

買中古屋就怕買到「內傷屋」，尤其像是結構、管線及漏水等問題，往往都是入住後才會浮現。由於有不少屋主會透過華麗裝潢遮掩真實屋況，因此在購買中古屋之前，要做的功課必然不少。

房產知識網紅「賣厝阿明」整理老屋檢查5大重點，提醒購屋人簽約前仔細確認屋況，避免買到隱藏問題：

一、結構安全檢查：骨架有問題，裝潢再漂亮都沒用

檢查牆壁裂縫時，若出現「斜裂紋」或「階梯狀裂縫」，應特別留意；牆面與樑柱交界破裂，也建議確認是否需要結構補強或灌漿。地板是否傾斜，可將彈珠放在地上，觀察是否會自行滾動。

樑柱則要檢查1樓柱子是否有嚴重裂縫、混凝土剝落或鋼筋外露。若房屋為民國83年以前興建，也要注意海砂屋或輻射鋼筋疑慮。賣厝阿明指出，結構問題屬於重大瑕疵，若賣方未揭露，買方可據此主張權利。

屋齡20年以上的老屋，水電管線老化是常見隱藏風險。早期老屋常使用1.2mm或1.6mm線徑，現行法規要求至少2.0mm，建議確認老舊線路是否需要更換。

配電箱若超過20年未更換，也建議一併檢查；無熔絲開關頻繁跳電、燈光閃爍，都是電線老化的警訊。水管則可測試水壓及排水速度，將所有水龍頭打開數分鐘確認管線狀況。

以25坪、3房2廳住宅為例，電線抽換重拉連工帶料約6萬元起；房屋翻新約每坪8萬元至10萬元以上，建議一半預算投入電路、水管、地磚等基礎工程。

漏水是中古屋常見問題，重新粉刷可能暫時遮蓋壁癌，因此建議選擇連續雨天後看屋，較容易發現漏水痕跡。窗框是漏水熱區，陽台外推及增建部分的接縫處也要特別注意。

檢查天花板時，可用手電筒斜照觀察水痕或修補痕跡；牆壁則可用硬幣輕敲，若出現空咚聲，代表內部可能已有腐蝕。若漏水壁癌藏在裝潢或天花板內，屬於買方無法肉眼辨識的隱藏性瑕疵，即使「現況交屋」，買方仍可向賣方求償。

看屋時應確認社區滅火器是否在有效期限內、煙霧偵測器是否正常，也可向管委會要求查看消防年度檢修申報書。若社區消防安檢連續不合格並累積3張罰單，代表社區公共安全管理可能存在嚴重問題。部分老舊大樓因管路老化，消防設備可能無法正常發揮作用，也應事先了解。

社區管委會應向地方政府備查登錄、開立專戶並定期公開帳目，購屋人也可詢問公共基金餘額。若基金不足，未來重大修繕可能面臨經費短缺。此外，也可以詢問管理員及附近鄰居，了解社區是否曾發生重大糾紛或治安問題。

賣厝阿明提醒，中古屋不能只看表面裝潢，結構、漏水及水電管線等問題，都可能在入住後才浮現。他建議購屋人可選擇雨天或連續雨天後看屋，並考慮花費約1萬元至2萬元驗屋，取得完整清單及報告；屋齡20年以上的老屋，也應將水電更新及裝修費用一併納入購屋預算。