好房網News記者林和謙／台北報導

兆元壽險資金正在大遷徙，而目的地，不再只是商辦大樓，而是能夠持續創造現金流的複合式地產。城市重劃趨勢智庫表示，從醫療健康園區、養生住宅、都市更新，到科技廠辦、物流中心、運動休閒及大型複合開發，壽險公司布局的核心已不再是短期資本利得，而是追求數十年穩定租金收入與營運收益的「地產新印鈔機」；這不只是投資策略的改變，更象徵台灣商用不動產正式邁入長期資本主導的新時代。

城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛博士說，根據中央銀行最新統計，截至今（2026）年6月底，國內壽險業不動產投資餘額正式突破1.7兆元，創下歷史新高，今年上半年便增加約855億元。龐大的保費資金持續流向不動產，也代表機構法人正重新定義土地與城市的價值。

壽險布局改變　追求租金已不夠看？

近年壽險公司的布局策略已出現明顯轉變。過去，商辦大樓是壽險公司的主要投資標的；如今則逐步延伸至醫療健康園區、養生住宅、長照設施、都市更新、科技廠辦、物流中心、出租住宅、運動休閒及大型複合式開發。投資重點已從「持有建築物」，轉向「經營資產」、「經營服務」，甚至「經營城市」。

柯昇沛指出，今年最受市場矚目的案例之一，是凱基人壽以101億元取得台北市陸軍保養廠C基地70年地上權，市場普遍預期未來將發展商辦、醫療健康及生活服務等複合式園區。另一方面，台灣人壽取得高雄鳥松山水段都市更新案最優申請人資格，整體投資規模約180億元，規劃大型養生村、商務旅館、出租住宅、健身中心及健康照護設施，並結合退休照護與保單服務，打造兼具居住、健康、休閒與商業機能的生活聚落。

此外，台灣人壽取得澄清湖棒球場經營權，正式跨足運動休閒產業；南山人壽則購入高雄義享帝國商辦大樓，擴大南部營運據點。從商辦、健康園區、運動場館到都市更新，壽險公司追求的不再只是租金，而是透過多元功能整合，提高資產的長期營運價值。

城市重劃趨勢智庫分析，放眼全球，大型保險集團早已將不動產視為核心資產配置。日本的日本生命保險（Nippon Life）、第一生命控股（Dai-ichi Life Holdings）及明治安田生命（Meiji Yasuda Life），長期投資東京核心商辦、住宅、物流中心及大型都市更新，並與三井不動產（Mitsui Fudosan）、三菱地所（Mitsubishi Estate）、住友不動產（Sumitomo Realty & Development）合作，打造結合辦公、住宅、零售、飯店及醫療服務的複合式城市開發。

而美國的大都會人壽（MetLife）及保德信金融（Prudential Financial），則積極布局商辦、多戶住宅、物流中心、資料中心、醫療不動產及生命科學園區。歐洲的安聯集團（Allianz）及安盛集團（AXA），近年也持續提高醫療照護、長照設施、學生住宅、租賃住宅及基礎建設等另類資產比重，以穩定現金流對應長期保險負債。

可以發現，全球壽險資金投資的已不只是單一建築，而是能夠長期營運、持續創造收益的複合式地產。柯昇沛表示，這背後，也反映全球房地產投資邏輯正在改變。過去市場追求的是房價上漲與土地增值；如今，機構法人更重視租金收入、營運效率、品牌價值與資產管理能力。真正吸引長期資本的，不是短期價格波動，而是能否持續創造穩定現金流。

不再只比房價　穩定收益、現金流是王道

台灣也正站在這個重要轉折點！柯昇沛指出，AI產業快速發展、企業擴廠需求增加，加上超高齡社會來臨，使科技廠辦、物流中心、資料中心、醫療健康、長照服務及健康住宅需求同步提升，也讓複合式地產成為下一波城市發展的重要載體。未來真正具有競爭力的不動產，不再只是豪宅或單一商辦，而是能整合辦公、商業、住宅、醫療、健康、休閒、交通與公共服務的複合式地產；這類資產不僅提升土地使用效率，更能透過多元租金來源、品牌經營及專業營運，形成持續性的現金流，因此成為全球長期資本持續加碼的新目標。

城市重劃趨勢智庫分析分析，可以預見，下一波房地產競爭，不再只是比房價，而是比產業聚落、人口成長、交通建設、生活服務與現金流能力。當兆元壽險資金持續大遷徙，代表全球長期資本追逐的，不再只是土地本身，而是能夠持續創造收益的複合式地產；未來真正的地產新印鈔機，不是靠房價上漲，而是靠長期經營、穩定現金流與持續創造城市價值。