好房網News記者林和謙／台北報導

內政部推動虛坪改革，有「檢討容積計算」、「停車空間分配」及因應高齡化社會的「一般電梯增列為免計容積項目」等3大重點，並增訂管委會設置面積的合理標準及上下限，以引導公設合理規劃及設計，滿足社區運作的基本需求同時，避免不實用的公設出現。對於此項變革，不動產業界也有相關見解與看法，桃園市不動產建築開發公會榮譽理事長李文科點出一些問題，他認為，以停車位改革部分來說，未來沒有買汽車位、機車位者，則無法使用車道，但若使用，則可能發生侵權行為、衍生糾紛。

內政部盼落實虛坪改革推動，讓國內住宅產品的公設回歸合理設計及配置，以貼近民眾實際居住的使用需求及減輕購屋負擔，保障住戶權益及交易公平性。

李文科說，所謂「虛坪」可能產生誤導，其實是一般所謂的小公共設施及大公共設施，是一棟建築物必要設施面積。一般住宅大樓的公共設施包括1. 電梯、排煙室、樓梯、管道間、機房、管委會等空間占總容積的15％；2. 當層樓的梯廳約占當層容積8～10％；3. 三層樓的屋頂突出物；4. 地下室共同使用的公共設施。因此，依各建案不同特色規劃，其公共設施比例合計約為30％～35％。 

李文科點出相關問題，地下室若只將樓梯間、電梯間、排煙室、機房、自來水箱...等機電面積計入公設面積，其餘均列為車位面積，但各地方政府有些已規定一戶一汽車位、一機車位，若依照新規定，未來柱與柱之間、牆、車位與車位之間、車道以外...等面積都不得列入公設，那這些面積與車位、車道都無關，又該屬於誰？

李文科表示，未來沒有購買汽車位、機車位者，都無法使用車道，若一旦使用，則發生侵權行為，將產生民事糾紛不斷。另外，改革後，機房、自來水箱等設施，則無走道可前往使用、維修，平面汽車位面積依基地大小及地形條件，原來約9～11坪，改革後可能增加為約14～16坪，未來一個車位價格要賣多少？另外，機車位原來計入公設面積，使用者不須計價購買，未來則須付費購買，購屋者將議論紛紛；而地下室應設置防空避難室( 可兼停車場 )，若不計入公設，無產權住戶者若遇戰爭急需避難時，政府有另外提供避難空間嗎？若只購買地下三層的汽機車位者，則地下一、二層的車道都將不得使用，車輛又如何進出？因此，建議應審慎再作研議。

李文科並點出另一問題，改革部分規定管委會空間為基地容積的1％，下限面積為20平方公尺、上限面積為100平方公尺。而原規定機電空間、樓梯間、管委會空間等面積，為總容積的15％，因此一定規模的社區，在一樓常有機會設置完整公共設施，包括迎賓大廳、宅配室、會議室、宴會廳、男女廁所、健身房、兒童遊憩室、電影院、KTV室、棋藝室等活動空間，讓社區住戶自主擁有相當水準的生活設施。

但若依新規定面積，下限面積為20平方公尺、上限面積為100平方公尺，其面積只能設置：入口門廳、走道、公廁、宅配室或會議室等設施。李文科說，大型社區或高品質社區的迎賓大廳就已用完100平方公尺面積，如此將會失去現代化生活水準，無法滿足購屋者需求與期待，建築空間功能將是一大挑戰，則國內建築水準在國際間可能將逐漸退化，渴望擁有高品質的居家功能不復存在，將影響國人居住品質的權益。他建議，應取消管委會上限面積，讓各建設公司依公司品牌、市場需求、產品價值、、等自行定位，政府不應強烈介入，才是現代化自由經濟法則，不動產交易時，只要於銷售說明書中明確公設比記載，好讓購屋者有更多的選擇權。

此外，內政部地政司提及未來停車位及車道使用空間將調整為專有部分，可獨立核發權狀，以車格計算基地持分。李文科指出，但是地下室停車位面積未佔地上層的容積，依法務部解釋：建築物未佔有容積者，不得持分坐落之土地。如此又是一個「法理」爭論的問題，擁有產權登記者，一經登記即生效力，應受法律保障與保護，他人不得使用。未來又如何修正「公寓大廈管理條例」及「建築技術規則」？都需要再仔細討論及研議。