子孫繼承「分杯羹」讓房子淪廢宅 一招解套變現金 

好房網/新聞中心 2022-09-22 22:01

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

共有不動產處分,最常發生在多代繼承人、部份繼承人或部份家族以外的人,有隔代代位繼承的、有再轉繼承的,許多不動產共有人數動輒50人以上起跳,甚至老、中、青三代都有。而類似案件的手續冗長,資深地政士就提及,共有不動產處分必須與時間賽跑。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出,有處理一個共有不動產處分案件,「千歲團」簽約時熱鬧非凡,可惜2個月後其中的大姑姑往生。他提及,一般來說,辦理的過程中,若有人往生、繼承權發生,因出賣人不同了,買賣必須先暫停,得先將往生者的繼承案件辦理完成,再走後續催告、法院提存等相關手續,相當耗時。

多代繼承人可依《土地法》第34條之1規定,處分家族共有不動產,但必須與時間賽跑。圖/業者提供
都更、危老。圖/業者提供

鄭文在說,幸好該案件在這名大姑姑往生前的一週,已經申報土地增值稅,免去再辦理大姑姑繼承案的困擾,直接可辦理過戶,並將大姑姑應分得的買賣價金,由履約保證專戶直接匯入大姑姑銀行帳戶,另外由大姑姑繼承人申報遺產稅,分配遺產,讓原來買賣案件免去等待之苦。

他表示,因為依照《土地登記規則》第102條及內政部80年9月27日台內字第8078465號函規定,「申報增值稅、契稅後,出賣人往生,可以在登記申請書上載明事由,免再辦理繼承登記。」也就是若還沒有申報增值稅,就得先辦理遺產登記後再辦理出賣登記。

情境模擬,「千歲團」若有其中一人往生,當繼承辦理完成後,擬再辦理出賣時,又再有一人往生,鄭文在說,光繼承案件就辦不完了,所以類似共有不動產處分案在簽訂買賣契約書後,必須把握相關時效,一直到催告不同意出售的共有人15天,申報土地增值稅後,才能鬆一口氣,進入安全期。

至於共有不動產的處分法源,是依照《土地法》第34條之1規定,「只要共有人數超過2分之1以上,同時應有面積超過2分之1以上;或是應有面積超過3分之2以上則人數不計,可以處分該不動產。」

不同意處分的少數人則有優先購買權,也就是當多數決的買賣契約書成立後,少數不同意處分的共有人,對於該買賣契約書中,相同價格、相同條件下,有優先購買權。當買賣契約書成立後,應通知該優先購買權人15天以上的催告,期滿優先購買權人不買,該買賣契約書才能成立,並進行交易。

鄭文在說,多代共有的土地出售,不二法門就是跟時間賽跑,流程越快越好,因為當繼承權發生時,若被繼承人遺產眾多,往往要1至2年才能完成繼承登記,登記完畢才能再繼續辦理原來的買賣案件。

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