再漲難了!他直言「2關鍵」洩房價走勢:這時間點就會知道

好房網/新聞中心 2022-08-01 16:54

好房網News記者戴鈺純/綜合報導

2022上半年疫情大爆發,加上政府打炒房、升息循環、金融震盪的影響下,明顯感受房市買氣逐漸冷卻,加上近期預售屋轉售快速爆量,更可以看出投機客紛紛搶下車景象;因此讓不少民眾納悶現階段到底適不適合買房,是否能剛好趁著這波逃命潮幸運的撿到便宜物件?

品嘉建設創辦人胡偉良表示,2022年在通膨一發不可收拾的情勢下,各國央行紛紛採取升息縮表的對抗措施,台灣的房市交易量開始出現銳減,而他認為,人口、土地、金融是影響房價走勢的三個主要因素;且這些因素和時間息息相關,而且不同時段的房價走勢,其實是由不同因素所決定。

2022上半年疫情大爆發,加上政府打炒房、升息循環、金融震盪的影響下,明顯感受房市買氣逐漸冷卻。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
高房價時代來臨,讓不少民眾望屋興嘆。圖/好房網News記者黃暐迪攝影

一、短期的房價走勢看金融環境和民眾對房價的預期心理

胡偉良分析,對於短期的房價走勢來說,金融局勢的好壞和民眾對房價的預期心理是最關鍵的影響因素,像是市場銀根愈寬鬆、房貸利率愈低、房價上漲的預期心理愈強,民眾投入買房的愈多,房價短期就越容易上漲。

從2020年開始,疫情下的貨幣大放水、當前的通膨形勢、和房地產的走向復甦週期,給台灣的房市帶來新一波的熱潮,加上興建成本上漲,讓房價出現了飆漲的苗頭,2020年下半年起,房價開始上漲,但這一次,政府真的做足了超前步署,堪稱史上最嚴的打炒房措施迅速澆熄了炒作的火苗。2022年隨著史上最嚴的打炒房措施,加上全球金融環境趨緊,民眾的購屋熱情受到壓抑,因此短期內房價走勢已難再見飆漲。

胡偉良認為,預售屋房價將緩漲或持平,一些趁勢超漲的預售屋(尤其是蛋白、蛋殼區)則將小跌;至於新成屋房價將持平或小跌;中古屋則將跌回這兩年的起漲點,4、5層樓公寓的房價則可能再進一步下跌。

二、中期的房價走勢看可用建地的供給

其次,對於中期的房價走勢來說,可用建地(含老屋改建)的數量其實是中期房價走勢的關鍵決定性因素,土地數量越少,地價越不容易走跌,以全省六大都會來看,所剩的可建素地已經愈來愈少,面對「未來民眾的換屋需求」和「剛需族群的購屋需求」,危老改建的成效對未來房價的影響將愈來愈舉足輕重。

三、長期的房價走勢看未來的人口數量

最後,從長期來看,決定房價走勢的其實是人口的數量,隨著人口數量的增減,少子化及高齡化將成為未來(20年、約2038年後)房價的最大影響因素。

胡偉良說,從多方面數據分析的結果顯示,目前少子化、高齡化還不會對台灣的房地產市場產生不利的影響,尤其這幾年及往後推出的很多建案都會在營造規格(鋼筋、混凝土及耐震度上)、建材水準(隔音墊、衛浴、廚具、磁磚)有所提升,並由此產生新的需求,這也是因應民眾對居住安全、居家幸福要求提升的結果。

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