【理財周刊記者顏瓊真報導】中央銀行於18日召開第二季理監事會議，維持政策利率及現行選擇性信用管制措施不變。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，市場已脫離最劇烈的政策加碼、直球對決階段。歷時18個月的市場淘汰賽已進入尾聲，房市正式由政策博弈與資金槓桿驅動的浮動情緒，轉向以購買力與基本面為核心的競爭新階段，對房市將有結構趨勢待觀察。
楊金龍總裁在6月10日宣告「選擇性信用管制就到這裡為止」再加上6月18日的本次決議，代表央行已對打炒房的成效表示接受；但值得注意的是美國聯準會新任主席華許首次登場就對通膨、縮表展現態度，不但影響金融市場，也會擾動高利率對壽險業、建商等投資機構對投資需求的評估，驅動價格調整機制。
黃舒衛指出，第七波選擇性信用管制在過去18個月信用管制的核心功能，在於完成市場預期修正與風險再定價。投資性需求已明顯退場，過度依賴槓桿與價格預期的交易結構逐步收斂，市場完成由「資金擴張定價」轉向「信用約束定價」的轉換過程。
隨著台股維持高檔、出口動能穩健及整體經濟成長支撐，市場不確定性逐步鈍化，下半年房市可望從觀望與遞延需求中逐步回穩。然而，在限貸環境與資金成本仍偏高的條件下，價格走勢將持續受制約，整體市場將呈現量穩價整、結構分化的K型發展格局，有六大結構趨勢可供觀察。
一、市場利空出盡但並非鬆綁、預期回穩但難見全面反轉：
雖然政策不確定性下降，但市場並未進入全面性復甦循環，仍受三項結構性因素制約：高房價基期壓力、房貸利率與限貸去槓桿作用，以及資本市場狂吸資金的資產替代效應。在此環境下，市場呈現成交量逐步回穩、價格區間整理的發展格局，而非全面性上行循環。
二、18個月淘汰賽結束 房市回歸購買力競爭：
過去18個月，市場經歷信用緊縮、交易量萎縮與預期修正的多重壓力測試，高槓桿與高預期支撐的交易模式被逐步淘汰。隨著政策強度趨於穩定，市場正式告別資金競速與政策博弈的階段。市場定價邏輯亦由預期驅動，轉向所得能力、負擔能力與現金流條件所構成的基本面約束。市場由追價行為轉為議價行為，價格發現的過程更加依賴實質需求條件。
三、區域分化深化，蛋黃區靠實力、蛋白區個案表現：
在槓桿效應下降與資金成本上升背景下，房市將進一步走向結構性分化。具備產業聚落、交通建設與人口支撐的核心區域，因具備較強租賃需求與資產韌性，亦受財富效應外溢追捧，價格表現相對穩定向上；反之，供給過剩或缺乏基本面支撐的區域，將持續面臨空前價格修正壓力，甚至受到資金抽離的殘酷挑戰。
四、長線資金逆週期進場，商用、土地市場領先反映景氣預期：
住宅市場交易雖趨於保守，但土地市場與核心商用不動產仍維持一定動能，甚至在特定區域、產業一枝獨秀，顯示長期資金已開始進行逆週期配置。部分開發商持續於市場修正期間補充精華區土地庫存，反映其對中長期人口、產業與建設紅利獨具信心。資本市場已提前布局下一階段景氣循環。
五、新青安2.0走向精準化、信用資源鎖定剛性需求：
新青安2.0預期將由普惠式支持轉向精準式配置，政策重點不在擴大受惠範圍，而在重塑資源流向、提升信用資源使用效率，聚焦於首購、自住與婚育家庭等具實質居住需求族群，提高購屋可及性，與1.0最大的不同在於降低信用資源外溢至投資性需求的可能性，使住宅福利、金融政策與剛性需求市場進一步連動。
六、信用管制政策由加碼轉為維持、房貸市場邁向務實調整：
建築成本、融資條件、銷售收益等條件越趨惡劣之下，近期屢屢浮現大型上市櫃建商發生財務或經營危機。黃舒衛認為，本次理監事會議維持現行信用管制措施不變，象徵政策已由持續加碼轉為高檔維持，一方面是要確保市場軟著陸成果，另一方面則是要在金融體系未出現系統性風險前，在管制的十字路口前先踩剎車、停看聽，觀察產業自我修復、風險消化能力。但建議主管機關務實檢討高價住宅總價天花板、換屋貸款需求，同時配合都更、危老政策持續擴大、轉型，調整土建融成數，才是貼近市場需求、推進產業升級的關鍵。
黃舒衛表示，本次央行理監事會議象徵房市正式告別高強度政策干預階段，市場由單一政策驅動轉向多元基本面共構。過去市場比的是資金與槓桿；未來市場比的是所得與現金流。房市最終並非泡沫遊戲，而是一場回歸基本面的購買力競爭。整體市場結構將呈現「量穩價整、區域分化、長線資金提前布局」並行的中期格局，房市定價權亦由資金面逐步回歸購買力面，提醒賣方認清目前的資金、供需環境，告別超漲泡影，盡早重新定價，而買方也要掌握難得的議價機會。
