好房網News記者李彥穎／台北報導

根據永慶房仲網與永慶實價登錄 3.0 截至 2026 年 1 月的最新統計數據，台北市士林區正經歷一場深刻的「都市機能升級」與「產業動能轉型」。在近五年（2021-2026）的房市脈動中，士林區憑藉「北投士林科技園區」（北士科）的定錨效應、全球 AI 龍頭輝達（NVIDIA）正式宣布入主 T17、T18 基地之利多，以及捷運環狀線北環段的施工進度，展現出強大的市場韌性。

2026 年初，士林區核心地段新推案單價已全面跨越 120 萬元大關，部分指標建案甚至挑戰 150 萬元，成功與大安、信義區形成台北市「北區新核心」。

以下針對士林區房市趨勢、六大特定生活圈詳情、產品價差及資產配置進行深度分析：

第一部分：士林區房市總體趨勢分析（2021-2026）

北士科開發與「輝達效應」的雙重力道： 北士科作為台北市最後一塊大型科技重劃區，吸引了包含仁寶、康舒、新光人壽等多家指標企業。尤其是 2025 年輝達確定進駐後，其「AI 總部」的磁吸效應帶動上下游產業鏈群聚，徹底改變了士林的產業含金量。 這種強大的定錨效應將士林的房價天花板從天母移轉至北士科，並對鄰近的芝山、士林站產生強大的補漲動能。2026 年初，全區平均成交單價已來到 92-105 萬元。

捷運環狀線與 TOD 開發案利多： 捷運環狀線北環段施工中，加上士林站、劍潭站兩大 TOD（大眾運輸導向開發）建案的進度，引進了五星級飯店、辦公大樓與商場，不僅優化了交通環境，更重新定義了舊市區的土地價值。

天母地區的高資產黏著力： 雖然天母開發趨於飽和，但其獨特的人文氣息、美日僑學校優勢以及高綠覆率，使得該區房價在近五年中表現極為抗跌。高資產族群對於天母「慢活豪宅」的偏好，讓該區成為士林區資產配置中穩定的「保值型」板塊。

都更危老帶動舊市區翻轉： 士林區舊公寓比例高（交易占比達 44.3%），受惠於危老重建條例，包含捷運站周邊及後港地區，許多老舊建物陸續整合開發。新案的推出不僅翻新了市容，更透過「小宅化」策略吸引了大量首購外溢買盤。

第二部分：六大特定生活圈深度剖析

1. 北投士林科技園區 (北士科) 生活圈（承德路六段、文林北路）

發展優勢： 台北市目前最炙手可熱的產業園區。受輝達進駐影響，此區已轉型為「AI 科技廊帶」核心，產品多為智慧型豪宅或科技商辦，具備極高所得的工程師與高管進駐支撐。

電梯大樓行情： 指標新推案單價約 120-145 萬元。5 年內新成屋單價約 115-130 萬元。

公寓行情： 多分布於園區邊緣的舊巷弄，單價約 60-70 萬元。

2. 天母生活圈（中山北路六、七段、忠誠路、天母東西路）

發展優勢： 全台知名的優質居住地，具備異國情調與完善機能。區內自住客層素質高，房產流通性相對穩定。

電梯大樓行情： 指標豪宅單價約 120-140 萬元。20 年以上名宅大樓單價約 90-105 萬元。

公寓行情： 平均單價約 65-75 萬元。

3. 捷運士林、劍潭生活圈（中正路、基河路、中山北路五段）

發展優勢： 士林行政與交通核心，緊鄰士林夜市與表演藝術中心。受惠於 TOD 開發案，具備極強的商務與生活機能。

電梯大樓行情： 新成屋單價約 105-125 萬元。15-25 年大樓單價約 85-95 萬元。

公寓行情： 平均單價約 60-72 萬元。具備極高的危老都更潛力。

4. 芝山生活圈（德行東路、德行西路、福華路）

發展優勢： 以天母 SOGO 與家樂福為核心，生活機能便捷。隨著輝達員工進駐帶動租售需求，此區成為高薪族首選的現成生活圈。

電梯大樓行情： 新成屋單價約 100-115 萬元。中古大樓單價約 90-100 萬元。

公寓行情： 單價約 62-72 萬元。

5. 後港、百齡生活圈（承德路四段、後港街、大南路）

發展優勢： 舊工業區轉型，環境單純。受輝達進駐及北士科的外溢效應，是近五年房價漲幅最顯著的板塊。

電梯大樓行情： 屋齡 10 年內大樓單價約 95-108 萬元。中古大樓單價約 80-90 萬元。

公寓行情： 單價約 58-68 萬元。

6. 葫蘆堵、社子生活圈（延平北路五、六段、重慶北路四段）

發展優勢： 士林區的「房價窪地」，隨著環狀線北區動工，具備長線轉型紅利。

電梯大樓行情： 新成屋單價約 75-88 萬元。中古大樓單價約 62-72 萬元。

公寓行情： 單價約 48-58 萬元。

第三部分：公寓 VS. 電梯大樓之深度對比

土地持分的「含金量」： 士林區公寓因土地持分高，在 2026 年的成交結構中，具備高容積獎勵的都更潛力是其保值關鍵。

物業管理的「品牌溢價」： 隨著北士科頂級大樓相繼落成，特別是針對科技精英量身打造的智慧安控宅，其附加價值是大樓與公寓價差拉開的核心原因。

實坪效益與配置策略： 新建案公設比約 34-36%，對於追求「實得坪數」的自住客，1,800 萬至 2,500 萬的公寓仍具備極強的市場競爭力。

第四部分：針對不同總價預算的資產配置分析

總價 1,500 萬 – 2,500 萬：

配置策略：重視租金投報選 芝山公寓（鄰近 SOGO 與北士科就業需求）；重視居住品質選 後港電梯大樓。

總價 3,000 萬 – 5,000 萬：

配置策略：鎖定「輝達外溢效應」最強的 芝山站 500 公尺內、十年內電梯大樓。

總價 6,000 萬 – 9,000 萬：

配置策略：於 北士科中心區 購入新案，直接享受 AI 產業發展與指標企業進駐紅利。

總價 1.5 億元以上：

配置策略：鎖定中山北路官道或天母指標豪宅，作為高淨值族群避險的首選。

第五部分：士林區未來市場走勢總結（2026-2030 展望）

輝達總部落成後的「實質補漲」： 隨著 2027 年後輝達與各科技大廠總部陸續營運，高所得白領正式進駐，將帶動士林區「由北向南」的全面補漲。

捷運環狀線通車前的紅利期： 2026 年預計為北環段通車前的關鍵佈局期，葫蘆堵與社子一帶具備最高的長線漲幅空間。