好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

持分少的共有人，只要找到「金主」也能大逆襲！資深地政士分享實際案例，有家族土地要處分，但買方得知是《土地法》第34條之1的案件，因此只開出市場行情的七成價格，但沒想到最後賣方竟能扭轉死局。

正業地政士事務所所長鄭文在說，個案的土地有2位共有人是親戚，繼承土地後，持分分別為4分之1及4分之3，如果依照《土地法》第34條之1多數決的規定，4分之3的共有人隨時可以把該土地賣掉，而4分之1的他共有人則有優先購買權，可以主張就同一價格及同一條件優先購買該土地。

日前持分4分之3的土地共有人因為資金問題，邀請另外4分之1的土地共有人一併出售土地分配價金，但4分之1土地共有人卻無意出售。依照《土地法》第34條之1的規定，雖然無法達到共有人2分之1以上的門檻，但因4分之3的應有面積大於3分之2，所以人數不予計算，已經符合規定。

銷售議價階段，買方得知是必須按照《土地法》第34條之1處分程序，才能取得該土地，所以開出價錢不高，約市場價格70％，賣方也有心裡準備，可能會低於市場價格出售。

另一組買方則以市價的80％出價，賣方見好就收，同意出售，且簽約時賣方透露，依照4分之1他共有人的財力，應該沒有能力主張優先購買該土地，讓買方吃了定心丸。

但後續卻是峰迴路轉。鄭文在說，簽約完成以後，必須通知優先購買權人是否優先購買，沒想到4分之1土地共有人的答覆竟是要買，但想要指定第三人為「登記名義人」才會出面付款。

由於這樣的要求依法無據，原來買方也不同意，因此作罷。不過，就在優先購買權通知後第14天，他共有人出面付款了，但是有一位「金主」陪同到場，現場買方主導權由該「金主」掌握，雖然還是登記給共有人，但是態勢已經非常明朗。

後來這筆土地交易在登記及點交完成不久後，土地土地謄本揭露，當時的「金主」已經變成新的所有權人了。鄭文在說，原買方以市價80％購買，他共有人不忍土地被賤賣，雖然無能力購買，但先引資購買，再出售給金主，扳回一城。

這案例也反映出，共有人雖然持分少，但只要有人撐腰，也提供給他共有人一個解套，不會被貶抑土地價格。此外，想要指定「登記名義人」是因為這樣就不需要再辦理一次過戶了，這就是原來他共有人堅持的原因。