好房網News記者林和謙／台北報導

房地產買賣除了自住、換屋...等需求的客群，也有為了投資置產、買來等增值獲利的族群；而專家認為，房地產投資、買賣，還有真正該了解的事情，就是未來「五年後誰來買」？以及能不能撐起現在的市場價格。不動產講師、宜蘭不動產經紀人及地政士邱明芳強調，房地產投資置產最核心的部分，為流動性與買方接力問題，​多數人在做房產投資時，只看「現在的利多」或「過去的漲幅」，但房地產不是變現快的股票，變現通常需要 3～5 年以上的週期（受限於房地合一所得稅重稅期與交屋潮期），如果買進當下沒有算清楚「5年後誰來買」，就很容易陷入「帳面獲利、無法變現」的流動性陷阱。

邱明芳並以三個面向角度來深入分析：

​一、為什麼是「五年」？現行​房地合一所得稅規定，持有2年內出售課稅45％、2～5 年課稅35％，滿 5 年後才降至20％。邱明芳說，對買方投資者來說，持有5年通常是財務上最適切的出售結算時間。

​

建設​題材發酵與疲乏期：許多重大建設（如交通公共工程、科學園區擴建）從宣布到實質人口進駐，都需要至少5年以上來驗證「是真利多還是空氣題材」。

​二、評估「五年後買方」的 3 大關鍵指標​。邱明芳表示，想要評估 5 年後有沒有接盤買方、能不能撐住價格，需要調查以下數據：人口結構與所得支撐（實質買力）：5 年後當地的主要購屋年齡族群（如 30～45 歲）是增加還是減少？當地的平均家庭所得增幅，是否跟得上房屋總價的漲幅？

​產業與就業人口（剛性需求來源）：當地是否有具實質產值、高薪產業進駐？進駐的人口是暫時性人員，還是長期居住的白領族群？​供給量與產品競爭力（市場賣壓）：同區域內 5 年後會有多少新完工的預售屋同時釋出？你買的坪數與格局（例如：兩房、三房），是否符合當時家庭主流（少子化、小家庭）的購屋偏好？

​三、宜蘭在地市場的實際驗證。邱明芳以宜蘭房市為例，高鐵延伸宜蘭 / 交通題材拉抬高鐵特區，但5年後宜蘭高鐵若尚未通車，則無法吸引雙北通勤族長期入住，買方仍需仰賴在地就業人口。另外，以宜蘭度假觀光與休閒住宅來說，通常能吸引外縣市買家購買退休、度假，或可購置來出租，但若無實質出租收益現金或長期居住需求，5年後恐怕面臨「要賣時發現買方大都是投資客、少數剛需客買方」的流動性瓶頸。

邱明芳說，宜蘭核心舊城區（宜蘭市、羅東鎮）生活機能成熟，在地就業、換屋與結婚成家的剛性需求穩健，5年後依然有穩定的本地買方支撐價格。​他指出，當前的房價是「上一波買方」堆疊出來的結果；而 5 年後的價格，是由「那一刻的買方」願意出多少錢決定的。因此買進房產前先問自己，5年後買這間房子的人是誰？他們購屋的動機及理由？如果能深入了解與調查，就能避開絕大多數的房產投資風險。