好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

新冠疫情以來，俄烏戰爭、貨幣寬鬆等因素，造成了房價快速飆漲，而缺工缺料、原物料價格上漲，也是其中一個環節，根據好時價統計，2020年1月至2023年12月，營造工程物價指數上漲22.74％，同期六都房價以台南上漲65.89％最多，其次為台中54.49％、桃園53.38％。

只是，營造成本飆漲，就是房價易漲難跌的理由嗎？「如果將房價和營造成本進行比較，就會發現，成本上升並不能完全解釋各都會區房價的漲幅。」

好時價依據清華安富房價指數及行政院主計總處營造工程物價指數，分析2012年8月至2026年6月，營造工程物價指數累計上漲40.50％。同一期間，六都房價以台南上漲166.83％居冠，其次為台中148.07％、高雄130.52％、桃園121.89％、新北68.99％，台北則上漲40.71％。

再比較房價與營造成本的差距，台北幾乎與成本同步，房價僅比營造成本多上漲0.21個百分點；但其他五都則高出28至126個百分點不等。

其中，台南房價漲幅更是營造成本的四倍以上。「這代表營造成本確實會推升房價，但並不是所有城市房價上漲的唯一原因。」

疫情助攻房價飆升　低利率與資金行情是關鍵

好時價觀察，房價與營造成本的差距在疫情期間更加明顯。疫情期間台北房價幾乎與營造成本同步，但台南、台中、桃園及高雄的房價漲幅，都比成本高出30個百分點以上，其中台南更高出43個百分點。

「這也反映，除了成本增加之外，當時低利率、資金充沛、產業投資、重大建設以及市場對房價持續上漲的預期，也共同推升了房價。」

太宇不動產估價師聯合事務所估價師林利州指出，真正影響房價的，其實是比營造成本更複雜的不動場價格形成機制，如果將不動產作為商品，「賠錢生意沒人做，營造成本只是建商不賠錢的下限值。」

房價不是只看造價　土地價值更是核心

住宅價格本質上反映的是「預期效用」與「未來收益資本化」 等，並非單純建築成本。真正能左右市場價格的，仍是土地稀缺性、都市發展潛力、人口紅利、產業競爭力，與市場信心等因素。

鋼筋、水泥、水電雖然漲價，但房屋會折舊，真正會持續增值的是土地。林利州指出，尤其都市蛋黃區土地供給具有不可複製性，只要建設增加、人口集中就業提升、產業聚落形成，土地價格便會率先反映。

「建築成本只是跟著補漲，這也是為什麼，同樣一坪造價，不同城市房價可以差到數倍。」

至於營建成本還在高原期，為何房價卻可能降呢？

央行信用管制與金融機構授信審查趨嚴之下，使得住宅市場逐步回歸自住需求導向，賣方市場已轉向為「價格協商市場」，這正是價格修正期。賣方如果現在想順利賣掉房子，就必須降價，重新調整價格策略。

一名資深投資客提到，房市空頭期，建商多會想先撐住價格，但時間一拉長，有些評估趕緊去化，以利週轉資金，也有建案降價換成交，此時周邊行情就會受到衝擊；能撐的建商就封盤，或選擇完工後變新成屋再慢慢賣，但營建成本高的時期，有些案建案會盤給同行，難轉手的可能就選擇爛尾。

部分建商因早期土地成本取得便宜，或是屬於餘屋，也可能藉由壓縮獲利空間，選擇降價出售；目前營造成本仍在高原期，但房價難再往上攻，成本不容易轉嫁之下，建商不敢貿然開工，新基地、新建案量體自然就會變少。

哪裡房價還會漲？已經是過去思維

林利州表示，現階段更重要的不是房價會不會上漲，而是辨識哪些區域具備持續創造超額報酬，與維持資產價值的能力；對投資人而言，房地產投資策略也應由追逐短期資本利得，轉向兼顧現金流、風險調整後報酬，以及資產配置的效率。