好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

瑞普萊坊22日發布「2026台灣商用不動產市場年中報告」。瑞普萊坊的顧問暨研究部主管江珮玉表示，儘管全球地緣政治波動，例如3月的中東衝突，引發通膨擔憂，但AI供應鏈對台灣商用不動產的支撐力依舊強勁，特別是在工業地產領域展現了驚人的自用買氣。

2026年上半年，台北市A級辦公室的淨去化面積約為2萬坪，相較於去年全年的2.7萬坪，表現相對穩健。新大樓如新光華山金融大樓、國泰環宇大樓等，因具備優質化條件，招租表現優異，並推升區域租金成長。

江珮玉指出，2026年起將是台北商辦的「去化壓力年」。隨著未來新供給大量釋出，全市空置率預期將推向10%以上的歷史高位。市場將呈現極端的「兩極化」發展：

第一、綠色溢價（Green Premium）：具備LEED與WELL雙認證的新大樓，租金仍能維持3%以上的逆勢成長。

第二、褐色折價（Brown Discount）：屋齡超過25年、缺乏節能設施的老舊大樓將面臨降租壓力，租客流失率顯著增加。

工業地產：半導體龍頭大舉掃貨，苗栗與台南成亮點

在自用需求帶動下，工業不動產成為上半年交易重心，包含日月光集團（含矽品精密與日月光半導體）合計交易金額高達425億元，成為市場最大買家。

日月光和美光都是買現有廠房，可以稍為改裝，便可立即生產，應付大量新訂單。而且它們都挑科學園區的廠房，因為園區內配套設施，例如污水處理、供電完備，能達到其生產運營要求，區外物件不容易有相類似規格的配套。

物流不動產：桃園坐穩「地王」寶座，壽險資金積極卡位

自2010年至2026年間，台灣重要物流不動產開發投資合計達1,074億元，其中桃園市占整體投資比重約73％，是全台最重要的物流樞紐。

壽險公司與REITs是物流市場的主要推手，合計投資額約615億元（占57％）。國泰人壽以235億元居首，其與永聯物流（ALP）的合作模式最為積極；台灣人壽與新光人壽則偏好開發型方案以獲取更高收益。

未來展望：AI 與 ESG 決定資產競爭力

瑞普萊坊總監江珮玉總結，未來市場動能將持續由科技大廠主導，目的在於擴大研發中心與伺服器生產基地。對於投資者而言，ESG已從「加分項」轉為「生存門檻」。在收益率門檻仍居高點的情況下，壽險業者已採取防禦性策略，轉向尋找具備改建效益或能創造加值（Value-add）的產品。