好房網News記者王震濂／台北報導

在台灣人的資產配置中，房地產往往占據了最龐大的比例。當家中面臨長輩年邁需要處理時，許多家屬會陷入一個迷思：「如果先把房子賣掉換成現金，是不是比較好分？錢領出來了，遺產稅是不是就能少繳一點？」，地政士強調得注意國稅局的查核，處理不當不僅要補繳高額稅款，還因為漏報被加處罰鍰。

【實務案例：一場賠了夫人又折兵的賣房記】 78歲的阿明父親，兩年前因癌症反覆住院。家屬擔心未來的遺產稅負擔沉重，決定將父親名下唯一的市區公寓以1,800萬元售出，款項全數匯入父親帳戶 。半年後父親不幸過世，家屬在申報遺產稅時，僅申報了帳戶中剩餘的300 萬元，自認其他1,500 萬已用於醫療開銷或「合法」花掉了 。

然而，國稅局查核時卻揭開了殘酷的真相。首先，賣房的時間點落在過世前1年，屬於高度敏感期 。其次，病歷顯示當時父親意識狀態已不穩定，處分資產的動機存疑 。最致命的是，家屬無法對那1,500萬元的資金流向提出完整的單據證明 。結果國稅局認定這筆錢屬於「可支配能力存疑的資產處分」，要求將剩餘未說明的金額全數併回遺產總額 。家屬最終不僅要補繳高額稅款，還因為漏報被加處罰鍰，承受了巨大的經濟與心理壓力。

傳承地政士事務所的賴宗炘地政士表示，不動產交易與銀行存款不同，它有實價登錄系統、有過戶紀錄、更有大筆資金的匯款軌跡。當繼承人以為透過「生前賣房」能將資產從遺產清單中勾除時，卻忽略了國稅局對「過世前 2 年」資產變動的敏感度。只要房屋在長輩過世前 2 年內完成所有權移轉，國稅局的查核程序就會自動啟動，追查賣房款項的去向。

從這個案例我們可以學到，房地產的稅務處理絕不能「憑感覺」。如果您或家人正面臨房產移轉的決策：

第一、若真的需要賣房來支付醫療費，請確保每一筆房款的支出都有相對應的證明文件，例如大型醫院的收據、長期照顧的契約書等 。

第二、不要試圖在長輩「重病期間」做重大財產處分。如果長輩已無法親自前往辦理，國稅局會更容易質疑該筆交易的合理性與合法性。

第三、提前進行「房地產傳承規劃」。無論是採取分年贈與房產持分，或是利用稅法中的免稅額進行規畫，都必須在長輩健康時、且距離可能的「敏感期」越遠越好。

記住，穩妥的方式只有一種：提前規劃、文件完整、合法安排，而不是在臨終前臨時搬動資產 ，避免掉入國稅局「捕獲」大戶的陷阱 。