緩升息 商仲:Q4量能回穩、價格盤整

好房網/新聞中心 2022-10-06 16:49

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

全球經濟衰退風險增加及各國進入升息循環等負面影素影響下,國內大型商用不動產成交量能持續衰退,根據第一太平戴維斯統計,今年第三季大型商用不動產成交金額為263億元,比去年同期減少44%,交易規模連續三季衰退,累計前三季總交易金額為962億元,年減27%,交易量能回檔至2019年來的新低。

雖然市場氛圍轉弱,整體商用不動產交易量能下滑,辦公室交易卻明顯提升,前三季成交金額達到358億元,成為今年的交易主力項目,規模比去年同期增加5成,寫下近八年新高。

商仲業者預期,第四季商用不動產交易量能可望緩步回穩,但貸款成本增加,自用者將面臨租買選擇,價格將維持盤整的格局。圖/取自pixabay
台北101。圖/取自pixabay

辦公室主力買方為保險業、專業投資機構以及個人投資人,顯示當市場不確定性升溫,這類傳統核心資產的保值性受到投資人重視。保險業今年購置大型商用不動產金額的累計達314億元,其中更以中國人壽最為積極,累計總額達239億元,全球人壽則以61億元為第二,主要偏好辦公室跟廠辦,分別投入168億元與87億元。

隨著中央銀行升息,9月底保險業不動產投資報酬率門檻已上升至2.595%,保險業在台北市投資不動產的難度增加,投資目光將鎖定台北市以外的主要都會區辦公室,或產業聚落的工業廠辦、物流中心。

2022年前三季大型商用不動產交易額,年減27%。圖/第一太平戴維斯提供
2022年前三季商用不動產交易。圖/第一太平戴維斯提供

大型土地交易市場則呈現「工業地強、住商用地緩」的局面,桃園航空城產專區土地標售開出總規模超過220億元的交易紅盤,推升第三季大型土地交易金額為595億元,季增率達127%;前三季土地交易金額累計為1382億元,年減率31%。

今年工業土地交易大放異彩,前3季工業地達到649億元,規模呈倍數成長,主要受益於新興工業區開發完畢釋出,以及建商擴大廠辦市場布局。多個公部門主導開發的工業區逐步成熟,陸續釋出下,科技業、物流業、製造業與航空業積極取得大面積土地擴廠,例如星宇航空以總價89億元取得航空城4.3萬坪工業地,寫下近年最大宗工業土地交易。

2022年前三季大型土地交易金額,年減31%。圖/第一太平戴維斯提供
2022年前三季商用不動產交易。圖/第一太平戴維斯提供

公部門更透過限期開發、完成使用前禁轉售,或先租後售等方式,引導工業用地流入真正需求方,以近期多個公部門釋出的工業地觀察,桃園航空城工業地每坪20至28萬元,與嘉義馬稠後產業園區5.2至5.7萬元來看,相較於周邊工業土地行情,都有1至2成的價格優勢。

另一方面,雙北市廠辦需求穩定成長,指標建商廠辦推案銷售狀況良好,吸引建商購地推案,例如長虹建設斥資近20億購入內科西湖段土地,單價每坪285萬元,已追上住宅區土地行情;國揚則看好新北市,陸續購入新北市三重、汐止與中和工業土地,將興建廠辦銷售。

住商用地方面,央行選擇性信用管制以及升息導致住宅市場降溫,直接影響建商購地動能,累計前三季,建商僅有732億元,比去年同期萎縮5成。從近三年建商購地布局最積極的台中市觀察,過往3年每年土地交易金額突破400億元,今年截至目前累計金額則僅達76億元,除了受公部門未釋出大型土地標售案所致,也顯示建商保守看待未來住宅市場發展。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,今年第二季與第三季台灣不動產市場壟罩在升息不確定性下,買賣雙方保守觀望,但隨著上周央行理監事會宣佈再度升息半碼,並表示接下來的升息腳步會同時兼顧經濟成長,也顯示台灣未來將維持緩步升息,有利於不動產市場維持穩定。

接下來邁入第四季傳統交易旺季,國門即將解封,整體經濟活動回歸正常,黃瑞楠認為,商用不動產交易量能可望緩步回穩,但貸款成本增加,自用者將面臨租買選擇,價格將維持盤整的格局,投資人將偏重租金穩定成長的辦公室與科技廠辦。

土地市場方面,土建融限縮仍然是建商購地的緊箍咒,再加上年底縣市長選舉將至,公部門土地標售放緩,預期年底前建商購地動能將維持低檔,預期全年度土地交易將維持在1700億至1800億的水準,比前一年度量縮三成。

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