子繼承父親房產 轉售以為少繳稅...「搞錯這件事」驚呆了!

好房網/新聞中心 2022-08-16 21:37

好房網News記者林和謙/台北報導

對於房屋交易相關課稅原則,不少民眾多會有頗多疑問,常有民眾詢問,繼承取得的房地產,若日後出售,如何判斷是否為房地合一稅制課稅範圍,又該如何計算課稅額度?有一位張姓民眾遇到一例子,他的父親在2016年5月買下一處房產,後來父親過世、由張先生繼承房產,張先生又將房子轉售,因搞錯稅制規定,本以為可少繳稅,後來才發現「事情大條」了。對於該案例,建喬地政士事務所陳彥霖地政士也清楚說明與分析。

財政部國稅局表示,被繼承人於2016年1月1日以後取得的房地產,一律適用房地合一制,繼承人出售房屋後,應在完成所有權移轉登記日的次日起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅。

張男父親在2016年5月買下一處房產,後來父親過世、由張先生繼承房產,他又將房子轉售,因搞錯稅制規定,本以為可少繳稅,後來才發現「事情大條」。圖/好房網News記者林和謙攝
一名8年級生分享親身經驗,說自己的一個7年級家人在10年前購屋還算輕鬆,但過了10年、等到自己想買房時,房價卻飛漲,大嘆買房不易。示意圖/好房網News記者林和謙攝

而張先生遇到的問題,為他的父親在2016年5月以3千萬元買下一處房產,後來其父親在2021年6月過世,張先生於是在2021年7月辦理繼承,但未設籍也沒有實際居住,當時的房屋評定現值及公告土地現值為1,500萬元;張先生在今(2022)年5月以4千萬元賣掉該房產,他以為房地合一稅的計算是4千萬元-3千萬元再乘上20%(合併計算房產持有期間5~10年)=200萬元課稅額。

但其實並不是如張先生這樣計算,陳彥霖指出,張先生以4千萬元賣掉該房屋,房地合一稅課徵計算方式應該是以4千萬元減除2021年繼承時的房屋評定現值與公告土地現值1,500萬元,1500萬元才是應計入成本,3千萬是當時他的父親的購屋成本、而不是張先生所負擔,因此計算方式應為4千萬元-1,500萬元再乘上20%=500萬元課稅額;等於比原本他自己算出的要多出300萬元。

而張先生因為沒有設籍在此繼承房產、也無居住事實,陳彥霖表示,因此他無法適用需設籍、持有並居住連續滿6年,以及交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用的400萬元免稅所得額優惠。他指出,如果當事人可適用400萬元免稅所得額優惠,加上後續若他出售繼承房產後,又於2年內買下另一處A房產,且都有設籍居住,且2處房地產都沒有出租、供營業使用,則他還可適用重購A房產移轉登記日的次日起算5年內,申請適用重購退稅優惠,就能省很多。

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