買房、不買房?年輕人的痛苦抉擇

好房網/新聞中心 2022-08-12 19:05

文/林奇芬

買房是人生重要大事,有房子就有一個安定的家,然而,買房卻成為年輕人最痛苦的抉擇。買不起、或揹不起,買與不買都煎熬。

從累積資產的角度來看,買房絕對優於租房。買房是累積資產,每個月的房貸支出中,有一部份是還本金,一部分是繳利息,只有利息部份算是費用。但租房的話,全部是費用支出。

買房、不買房?年輕人的痛苦抉擇(示意圖/好房網News資料照)
新莊副都心房市情境圖。(好房網News記者張聖奕/攝影)

買屋利息支出低於房租支出

舉個例子來看,如果買屋貸款1000萬元,每月房貸支出5萬元,其中3.4萬元是還本金,1.6萬元是繳利息。如果租屋每月租金3.5萬元。初看總金額,買屋負擔比租屋多1.5萬元。但若從費用成本來看,租屋費用3.5萬元,買屋利息支出1.6萬元,租屋的費用遠高於利息,而且租金支出是有去無回。

而且按房貸本息攤還法,每月還本金額逐漸提高、利息金額逐月降低,長期每月利息負擔越來越低,本金越還越多,反而累積資產持續增加。因此,從累積資產角度,買屋遠優於租屋。

買屋與租屋的成本差異(林奇芬製表)
買屋與租屋的成本差異(林奇芬製表)

房價步步高升,年輕人望屋興嘆

但從實際負擔來看,由於房價持續上揚,年輕人只能望屋興嘆,買不起房子。根據實價登錄的統計資訊,過去10年各大都會區房價平均漲幅從30%到300%不等,房價大幅上漲。舉例來看,台北市南港區每坪房價高達84.5萬元,新北市板橋平均房價50.7萬元,台中市東區每坪房價31.7萬元,高雄市小港區平均每坪房價18.5萬元。

若再看2022年第一季國泰房地產指數的調查,全台預售屋均價全面上漲,台北市每坪單價已經高達106.3萬元,新北市每坪49.7萬元,台中市達每坪38.7萬元,高雄市達每坪28.9萬元,台南市也上漲到每坪27萬元。全台平均每坪單價已經來到43.25萬元,創下史上新高。

2022Q1國泰房地產指數可能成交價(資料來源:國泰建設)
2022Q1國泰房地產指數可能成交價(資料來源:國泰建設)

房價高,房貸負擔過度沉重

我們若以全台平均單價43萬元來試算,年輕人若想要購買30坪房屋,總價1290萬元。若可貸款8成,自備款258萬元,貸款1032萬元,每月房貸支出52207元,似乎還可負擔。

但若是想購買台北市、新北市房屋,以平均每坪單價60萬元試算,購買30坪房屋總價1800萬元,自備款需要準備360萬元,貸款1440萬元,每月房貸支出高達72,847元。按照目前年輕人的收入水準,有多少人可以繳得起每月7萬元的房貸呢?所以,現實面只能望屋興嘆。

按家庭收入,30年期房貸較可負擔

從小家庭長期資產規劃角度來看,若雙薪家庭月收入可達10萬元,建議可以考慮買總價1300萬元以下的房子。雖然剛開始房貸占所得比高達5成,比重偏高,不過,長期來說,薪資還有成長空間,應該可以慢慢調降房貸支出比重。

另外,若真的擔心每月房貸負擔過重,也可以採取貸款30年期方案,每月負擔可再降低不少,也難怪近期30年房貸越來越多人採用。不過為了打壓過熱房市,也有傳言央行第五波打房,可能要限縮30年期房貸。雖然目前央行並未採取此行動,但若有意購屋者,買屋前最好先詢問往來銀行,相關房貸條件方案,以免無法按照計畫獲得適合的貸款方案。

整體來說,台北市、新北市民眾購屋負擔非常沉重,其他都會區房價水準較低,買屋負擔相對輕鬆一些。不過,隨著近年房價漲勢從北往南延伸,中南部民眾可能也要及早做好購屋準備,否則未來可能越來越難買屋。

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