房貸鬆綁添動能  地上權住宅符合國際趨勢

生活中心/綜合報導 2022-03-08 16:56

有鑑於地上權住宅已成全球居住新趨勢,台灣發展地上權雖已行之有年,卻受限於民眾觀念與法規上的不夠完備,至今仍還尚未成熟。然而,地上權產品雖然沒有土地的所有權,卻因地價負擔相對便宜,擁有價格遠低於同路段行情的優勢,由政府帶頭發展地上權,不失為解決當前高房價問題的一帖良方。

為此,富比士地產王主辦的「2022住宅新趨勢論壇」,便特別邀請富比士網路科技執行長陳高超、大華不動產估價師聯合事務所所長張義權、台北市不動產開發商業同業公會祕書長于俊明,以及美商ERA不動產台灣區董事執行長黃鵬䛥,一同暢談地上權帶動未來住宅新趨勢。

陳高超表示,現在新加坡、香港、韓國、日本、荷蘭都在流行地上權,政府提供給年輕人的「社會住宅」也都是地上權,但在台灣,受到「有土斯有財」的傳統觀念束縛,遲遲沒能好好發展地上權,是相當可惜的一件事。如今台灣房價重新站上歷史新高,2022年是我們好好從台灣看世界,與國際地上權發展趨勢接軌的好時機。

陳高超指出,高房價最主要的原因來自於土地昂貴,鼓勵地上權住宅實為平抑高房價的一帖良方,尤其是一些具有區位優勢、交通條件佳、公共設施完善等條件的國有地,若能透過地上權標售並限期開發,就能有效促進市區昂貴的土地利用,並吸引建商投入資源與創意塑造優良產品,吸引消費者購買。

于俊明表示,去(2021)年7月上路的房地合一2.0,已將地上權住宅也納入優惠減免範圍,對於購屋者有極大的好處。

民眾若買賣地上權的房子,自住並持有6年以上,適用的稅率是百分之10,其中還有400萬的免稅額,同時還享有重購退稅的優惠,相較之下,於新法上路前地上權交易屬於「權利交易」,所得會併到綜所稅中,屆時稅率將高達40%。

黃鵬䛥則指出,地上權住宅早已成為國際趨勢。以新加坡為例,目前新加坡有將近80%人口住在組屋,年限雖為99年,但只要期限一到,屋主可再向土管局延長補足租約,或是整筆出售給第三方,並沒有台灣人所擔心,未來轉手不易的問題。

黃鵬䛥表示,地上權也是新加坡實現居住正義的重要一環。每一年,新加坡政府都會出售新一批預售組屋給首次購屋者;每戶皆為99年的租賃權,並以低於市場的價格出售,新加坡政府也曾經在2007、2018年,將地上權土地出售給開發商再蓋成社會住宅,是台灣政府可以學習的地方。

黃鵬䛥建議,政府與金管會應整合游資,不管是地上權或使用權,都可以貸款,而台灣頻頻解決不了高房價問題,正是因為房屋供給量不足,但若是將地上權與租賃權的房子也能夠大量供給,房價就會獲得控制。

國內地上權法規權威的不動產估價師張義權,則針對地上權存續期限屆滿的後續處理方式提出建言。他表示,民眾對於地上權住宅的主要疑慮,便是地上權住宅當土地存續期限屆滿,地上物將無償歸地主所有。

張義權表示,目前中國大陸針對地上權期限屆滿時會自動續約,並收取權利金,地上物歸承租者所有,而台灣目前的做法是地上權期限屆滿,地上物處理採「置之不理」,且延期權利金評估、收取也沒有明文規定,是很奇怪的邏輯。

他強調,台灣有很多很奇怪的現象,媒體應該督促政府地上權期滿應該怎麼做?是否採自動續期,但權利金如何計算?目前公告地價翻漲,租金綁定公告定價合不合理?都是需要好好去探討的問題。

富比士地產王專欄作家李德芳表示,地上權住宅與商用產品在新加坡與中國大陸等市場早就經過房市驗證多年,大型都會區只要有出租價值的地上權產品,只要價格合理,都能吸引喜愛長期收租的買方或法人接手,而位於人口持續成長都會區的地上權住宅,更能順勢出現價格上漲走勢,與國內民眾抱持的觀點完全不同。

台灣地上權住宅發展主要問題在於貸款不易,加上刻板的所有權觀念,導致地上權產品屬於小眾市場,在包括土銀等多家行庫近期表態提供地上權住宅最多30年期的低利貸款後,具出租效益的地上權產品即將全面翻身,成為市場大黑馬。

目前台灣地上權市場裡最聰明的買家,就是逢低搜刮具備高租金報酬率的地上權住宅,整理後以符合市場行情租金出租,往往能創造超高租金報酬率,悶聲發財手法堪稱地上權住宅市場最聰明的散戶型買方。

他也提醒民眾,具備融資能力的金控與大型企業早就全力搶進地上權市場布局,大佔地上權建案開發成本較低的便宜,一般民眾則可趁今年度地上權貸款大躍進至30年期良機,盡快在各大都會區尋找設計與施工品質良好的地上權建案及早卡位,以免錯過地上權住宅這一波可望由融資條件放寬帶動的大行情。


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