好房網News記者林和謙／台北報導

中東地緣政治影響能源價格與通膨壓力，而台灣CPI物價指數連續超過2％基準點，需要視油價、蔬果等價格變化來持續觀測，也可能關係到第三季台灣利率調整狀況；房市專家、「建築診療苑」創辦人陳冠允表示，對於台灣房市而言，利率壓力雖然可能較輕，不過包括國內央行信用管制、銀行放款額度及購屋者自備款能力，仍是短期內更直接的限制房地產。

台灣房市短期仍須持續觀察CPI、信用管制與銀行放款政策；真正影響市場的因素已由利率轉向資金配置與金融政策。陳冠允提出三大關鍵變數：美國聯準會利率政策→ 升息壓力降低，但降息速度仍需觀察。台灣 CPI（消費者物價指數）→ 是否持續高於 2％，將影響央行政策方向。銀行放款與信用管制→ 今年9月17日第三次央行理監事會議決策須持續關注。

「建築診療苑」創辦人陳冠允表示，包括央行信用管制、銀行放款額度及購屋者自備款能力，仍是短期內更直接的限制國內房地產。圖／好房網News記者林和謙／攝

少部分原料價格下修　建商整體造價下降？

預拌混凝土價格可能因區域供需、運輸與原料成本，出現小幅調整；鋼筋及其他金屬建材則仍受到國際原料價格、匯率與能源成本影響。因此，陳冠允分析，部分原物料價格短期下修，也不代表建商的整體造價同步下降；油價下跌解決的是運輸成本，銅鋁上漲影響的卻是整棟建築的機電系統。兩者相互抵銷後，建商仍感受到的成本上漲壓力，並無降低現象。

多案同時施工　專業工班議價能力高

材料可以等待價格回落，工班卻無法臨時生產。陳冠允指出，未來建案的競爭，包括營造管理、工班掌握與工期控制能力；相較於原物料價格的週期波動，營建工資更接近長期結構性上升。台灣營建業普遍面臨：年輕勞動人口投入意願低、技術工種斷層、工班老化、多案同時施工造成排程困難、專業工班議價能力提高。依照現今房價，上述因素，意味著要維持同樣的品牌溢價能力，也必須接受專業工班成本提高。

太陽光電政策　執行品質更值得關注

另外，新建築太陽光電規範可能使部分建商提前今（115）年7月31前申請建照。陳冠允表示，對建商而言，太陽光電系統所增加的成本，不只包括面板本身，還涉及管線、配電設備、屋頂防水、維修動線、結構載重、實際增加工期 與 後續管理維護。真正影響成本的並不是「屋頂放幾片太陽能板」，而是整套系統是否完整且具有實際效能。

營建成本並未因部分原物料價格回跌而下降，真正支撐成本的是工資、機電、工程管理及法規要求等長期結構性成本。陳冠允說，營建工資部分，缺工已成長期問題；機電設備：高階建築設備仍維持高成本；工程管理：品質管理、工期管理及法規要求持續提高。綜合以上因素，顯示出為什麼建商成本難以下降，而房價自然也就更難下修。