好房網News記者林和謙／台北報導

因為房價走高，購屋負擔極大，也讓地上權住宅成為這幾年市場焦點之一；地上權住宅價格通常約為市價七至七五折，購屋總價降低，也成為不少首購族、年輕族群的另一個購屋選項。不過專家提醒，地上權宅的自備款可能比想像中更高，加上沒有土地所有權，銀行授信方面會相對保守，另外，地租、資產價值的變化，都是想要購買地上權住宅的民眾，需要注意的地方。

總價低就好？小心房貸成數低到嚇人

而任何產品都有其限制，城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛說，地上權宅的自備款可能比想像中更高，由於沒有土地所有權，銀行授信相對保守，目前地上權住宅貸款成數多落在五至六成，部分個案甚至更低；相較之下，一般所有權住宅普遍可貸八成左右；因此，即使地上權住宅總價較低，購屋人仍可能因貸款不足，而需要準備更多自備款，初期資金壓力未必比較小。

每年仍須支付地租：柯昇沛表示，一般住宅主要負擔房屋稅及地價稅，但地上權住宅屬於向政府承租土地，因此每年仍須依規定繳交地租。目前制度已修正為固定2.5％加上浮動1％的計算方式，相較過去波動已有改善，但本質上仍是一筆長期且固定存在的持有成本，也會影響未來買方的接受程度。

比所有權宅就是好？當心資產價值下降

另一點，也是最大的差異，在於「資產價值」：柯昇沛說明，所有權住宅最大的價值來自土地，即使建築物逐年折舊，只要城市持續發展、重大建設到位、人口與產業持續聚集，土地仍有機會增值，因此具有一定抗通膨及資產保值功能。

但地上權住宅不同，隨著時間流逝，其剩餘使用年限逐年縮短，資產價值也會逐步下降，距離契約到期愈近，市場接受度通常愈低，銀行授信條件也可能更加保守，因此價格容易受到影響。柯昇沛指出，如果未來十至十五年有換屋規劃，這項差異將更加明顯。當屋主準備出售時，下一手買方面臨的是剩餘年限更短、貸款條件更嚴格、自備款更高等問題，因此交易難度可能逐步提高。若希望順利出售，往往必須透過價格讓利，提高成交機會，資產流動性也可能隨時間下降。

城市重劃趨勢中心分析，地上權住宅與所有權住宅，其實代表兩種不同的資產配置策略。如果目的是降低購屋門檻、入住精華地段、自住需求明確，並希望保留更多資金布局股票、ETF或其他金融資產，地上權住宅是一項可評估的選擇。

但若購屋目的在於土地增值、未來換屋、退休保障或財富傳承，所有權住宅仍具有較完整的資產優勢。柯昇沛認為，購置地上權住宅能以七折買進蛋黃區，降低的是今天的購屋成本，但真正需要思考的，是二十年、三十年後，它是否仍能保有足夠的資產價值與市場流動性。購屋從來沒有標準答案，關鍵不在於買哪一種產品，而在於它是否符合自己的居住需求、財務能力與長期資產規劃。