好房網News記者王震濂／台北報導

別以為擁有了新青安首購的條件，找到心儀物件並談妥成交價，就可以在2026年成為有屋一族，往往在銀行端的「保守鑑價」下，導致購屋計畫可能被迫中斷，銀行鑑價不僅有潛規則要破解，還有兩大風險考量「高」與「係數」，更是首購族購屋路上的「隱形地雷」。

地雷一：高齡老屋的「考量」及「變數」

屋齡超過30年以上的老屋，雖然可能位於精華地段，但銀行在鑑價時會把屋齡加貸款的年限，不得超過50或60年納入考量，對於希望透過新青安長年期貸款降低月付金的首購族而言，構成一大挑戰；此外，折舊率、未來維護成本、甚至潛在的結構安全問題等因素，都是老屋的貸款年限或是成數也可能受限的大原因。

有銀行業者甚至不諱言，老屋若有都更潛力，雖然可能帶來增值，但也伴隨著漫長的等待期與諸多不確定性，銀行在評估時會將這些變數納入，導致鑑價保守。

地雷二：區域風險與嫌惡設施的「負面溢價」

銀行會對不同區域設定不同的風險係數。例如，推案量過大、空屋率高、生活機能尚未成熟的重劃區，或周邊有嫌惡設施（如變電所、墓地、高壓電塔、高架橋旁）的物件，可能影響銀行鑑價與核貸意願，增加購屋風險。

這些「潛在風險」產生出來的「負面溢價」，即即使成交價較高，銀行鑑價也會給予較低的估值，像是物件位於土壤液化潛勢區、斷層帶附近等，都可能導致銀行鑑價保守或直接拒貸。

貸款市場上進入2026之後，銀行鑑價的保守程度超乎想像，購屋計畫顯得更步履維艱，所以回歸理性，從自身需求出發，充分了解銀行鑑價的潛規則與隱形地雷，謹慎選房，才能穩健踏出購屋的第一步。