住戶集體炸鍋!管理費又漲了 他揪「公設燒錢元凶」:幾乎用不到

好房網/新聞中心 2023-03-24 18:19

好房網News記者黃芸涵/綜合報導

買房後除了每月的房貸壓力,其實還包含許多民眾容易忽略的隱藏費用,如政府規費、代書仲介費、保險費、管理費、裝潢費用等等,加總起來可是非常驚人!而隨著物價快速上漲,不少人也發現自家社區管理費跟著調升,專家指出,這金錢壓力已造成住戶集體焦慮,甚至產生「管理費壓力症候群」。

根據主計處統計「住宅管理費」在今年2月創下新高,來到102.35。面對逐年高漲的管理費壓力,民眾該如何減輕負擔?台灣物業管理學會理事長郭紀子觀察社區現況表示,可從以下5點因應:

公設情境圖/好房網News資料照

豪宅公設情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

1. 發揮社區住戶自治功能,自己的事自己做,盡可能減少外聘管理人力編制

目前保全、清潔、機電、物管人員都嚴重缺工!因薪資水準、社會地位低下、工作時間長,專業不受尊重,勞基法保護員工等因素,造成從業人員素質良莠不齊,流動率高,對於社區並不是什麼好消息,「頻繁換人,社區怎麼會管理好?」。

也許住戶自己組織、自行處理社區公共事務還更安全、更妥適。尤其是善用社區退休的健康老人、熱心住戶,道理很簡單,自己做就可以少請人了。

2. 多買設備少請人

善用現代科技手段管理社區,可顯著降低管理費支出。

3. 公設轉型,少公設就少支出

隨著住宅發展,「豪宅」、「飯店式管理」成為行銷層面的重要訴求,甚至到了「概念氾濫」的程度,林林總總的公共設施,眼花撩亂。不恰當的公共設施,如溫泉、SPA、游泳池等,使用成本非常高,但住戶使用頻率很低。

為了彰顯豪宅或者飯店宅的特質,常常看到住宅大樓一樓有豪華氣派的大廳,飯店大廳的設計與氛圍,在旅客的動線之中,可以給旅客良好的第一印象以及渡假、尊榮、奢華感。但反觀社區住戶動線,最常態是出家門、進電梯、搭到地下停車場、開車出門,或者回來停車、上樓反其道而行,一樓大廳通常不在動線中。

所以一樓大廳佔用很大空間,設置了服務櫃檯,其實使用者主要為物管、保全人員,夏天天氣炎熱,開空調電費負擔重;不開空調,工作人員熱得受不了,是管理中普遍傷腦筋的問題。「對於絕大多數的一般性社區住宅來說,我真的很質疑,需要那麼大的大廳嗎?」

4. 平時多存錢,設置長期修繕基金

建築物隨著時間的推移,會因氣候、天災、自然老化等物理因素或人為不當,而面臨各個部位的劣化問題。在其生命週期中因經年累月所衍生的劣化,可透過階段性的修繕而恢復其原有性能,為促進建築物的性能維持與耐用化,需要一個長期性、預防性的專業計畫,藉由計畫內所設定的工程作業儘早回應建築物不同部位的問題,進行整修、改良,以達成與時俱進的性能提升,甚至超越建築物建造之初,而「長期修繕計畫」當然需要平時日積月累的經費作為保障,避免將經費支出集中一次分攤,讓住戶無法因應。

5. 減低日常耗能成本與增加設備的耐用性

新建物於前期設計中,就要評估居住空間與設施需求,結合綠建築與智慧建築設備與系統,兼顧在地住戶未來管理費及公共基金負擔能力做妥善、科學規劃,未雨綢繆。

對於既有建築,也可以進行隔熱性能改善,以及設施設備能源效率提升等,成效很好,且可能取得政府補助與獎勵。


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