想買心儀房子「屋主卻提附加條件」?網一看猛勸退:風險極高!

好房網/新聞中心 2022-11-26 17:42

好房網News記者林清坤/綜合報導

有民眾近日看上一間心儀的中古屋,不料屋主卻出於自身原因向其要求「售後回租」,且時間高達半年,屋主指出若無法達成此要求,便不出售,令該名民眾感到相當困擾,不懂會有何種問題產生,對此詢問眾人看法?

原PO於臉書社團《買房知識家 A你的Q》發文,「請問大家,如果喜歡一間房子,屋主還住在裡面,且說購買後要讓他再住半年。這樣的條件大家還是會簽約購買嗎?隱藏著何種風險?」

有民眾看上一間心儀的中古屋,不料屋主卻向其要求「售後回租」,令該名民眾感到相當困擾。示意圖/好房網News記者嚴鈺雯攝影
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貼文曝光後,多數人認為此方式十分不妥,先了解屋主要售後回租的主因為何,再行判斷較為妥當,「不會,半年後有什麼問題,他都不負責了,而且他還要再住半年,半年後再賣就好了,可見有問題」、「那就半年後再來買賣,該是你的房子就是你的」、「先了解為何需要再住半年的原因,如果是可以接受的原因~又很喜歡這間房子的話,再決定吧」、「確定屋主不會在裡面自殺嗎?」

不過也有人指出,若原PO不急著入住,大可不以為意,向原屋主收取租金即可,「why not?收租啊」、「若價格便宜,屋主明理,可行喔!要先交屋(彼此交付金錢與產權)後回租給他。」、「簽半年租約」、「因為他還沒買到新的房子或住的地方,或者是他的預售屋沒蓋好或是還沒拿到使照可以辦貸款過戶!」、「若喜歡仍是可以買的,當然買賣程序過戶手續一切合規定完成,反租房子給原屋主照租屋方式簽租約,簽租賃半年合約,每月付租金,期約到就必需搬走」。

針對此問題,《賣厝阿明 知識+》根據「買方」及「賣方」兩個角度,提出需要考量的地方給大家參考,若本身為買方,有兩點需要考慮,第一點為可能無法申請土增稅重購退稅,因根據現行法規,申請土地增值稅重購退稅的條件之一,就是出售前1年內不能有營業使用或出租,日後新買家可能有賣屋需求時,會因為房屋售後回租,有租賃所得的問題,就無法申請重購退稅。 

買方須注意的第二點為房屋保固,在中古屋買賣上,「漏水保固」服務。是指在交屋日起算6個月內,有發生漏水狀況賣方要負擔修繕責任。因此建議保固起算日建議應從「租約到期點交日」起算,避免買方還沒點交確認完內部狀況,保固時間就到期。 

而倘若本身為賣方,第一點須注意的是,改延後交屋的問題,對於「售後回租」的狀況,大部分的買家接受度仍舊偏低。不妨可以改成「延後交屋」,點交時也能仔細的檢查是否有瑕疵,同時避免雙方因修繕漏水產生糾紛。但要注意到「延後交屋」,也意味著賣方拿到款項的時間跟著延後,因此建議在買賣雙方沒有資金週轉問題,及不急著入住的前提下進行。 

賣方須注意的第二點是,租金價格高於買方房貸金額,建議售後回租的租金,須高於買方每月要支付的房貸金額,或是相近的租金價格作為跟買方協商的條件。

而在雙方都同意售後回租的情況下,原則上就跟一般在外租屋一樣,除了買賣契約外也要記得再簽一份租賃合約。白紙黑字明確記下「租期」、「租金」及「違約金等相關規範」,賣家要記得收取兩個月租金作為押金,且原屋主也務必跟賣家約定不可提前收回房屋等,此外,租屋契約最好還是要經過法院公證,根據《公證法》13條規定,若租客有遲繳租金或不肯搬離等違規行徑,是可以直接依法強制執行。


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