營建成本大漲導致重建卡關,地主該怎麼辦?

理財周刊/新聞中心 2022-06-30 14:45

缺工、缺料的問題持續燃燒,導致營建成本大漲,對於不少重建案造成衝擊,甚至工程停滯或胎死腹中。建商在與地主合建時,須承擔建造及銷售房屋的風險,造價成本、市場房價的起伏都會影響最後的利潤,有些在先前和地主談好合建比例或委建條件的建商或開發公司,因當初預估營造成本時沒預料到成本會在短時間內有如此大的漲幅,或因找不到工人,使得發包困難、擔心成本過高會出現財務問題等等因素,因此不敢輕易申報開工。

遇到目前缺工、營建成本飆漲情況的建商可能會採取與地主重新談條件,或是提高建築融資,若與地主或銀行皆無法達成共識又真的負擔不起,建商可能就會選擇繼續讓該案件遲滯或是直接放棄承接,更糟的是在建造過程中資金周轉失靈導致公司直接倒閉,如果又沒有完善的信託或續建機制,地主們就要經過漫長的程序甚至訴訟才能再次啟動興建。

當然,目前也有合建或委建之案件由有財力之建商或團隊承接的案例,不過之前已簽約的合約及內容,新建商或團隊不見得會全部買單。當新舊建商及團隊都想從中獲利時,反倒讓地主們可分配之權益變得更少,此時承接之建商或團隊是否有能力完成重建,值得地主們深思。

原居住的房屋大多對於地主來說,有著深厚的情感及多年熟悉的環境,使得地主重建後還是希望能夠再搬回原居住地。但地主往往透過媒體聳動的標題獲得不見得正確的觀念,以為只要重建都能換回原室內面積(一坪換一坪)、重建不用付錢甚至還能賺錢等,這些並非不可能,但不是人人有機會,前提必須是基地條件和房價因素互相搭配才能夠做到,再加上現在各種成本大漲、各家銀行降低土建融業務、利率調升的環境下,過去房價很好的地點,建商有機會分配給地主70%、建商自身30%的條件。

不過,有礙於現在的成本,地主較難得到與過去相同的合建比例,建商也要評估本身公司的狀況,在希望能夠維持商譽、形象並且永續經營的狀況下,若地主要求的比例過於不合理,建商不願意冒此風險,也是會造成談判破裂。

如果地主遇到開出超完美條件的建商,也別高興得太早,可能還是要查清楚建商是否有財務問題,避免後續出現販售幽靈預售屋、建造房屋使用便宜又品質不良工料的狀況,倘若新屋蓋好沒幾年就開始出現瑕疵,該建商又因財務狀況倒閉、一案建商,後續建築物的維修、保固等事項地主反而更是求助無門。

「自主更新」、「全案管理」重建 專業人員把關

在基地條件不理想,合建比例不夠滿意的情況下,此時地主就可以考慮以「自主更新」、「全案管理」的方式進行重建,整個重建過程由各方專業廠商共同合作完成,建議地主找有實際成功案例經驗的專業團隊來協助辦理,不只是建築規劃及營造施工品質部分,包括銀行土地建築融資貸款、周轉金、信託、建築經理公司、節稅到最後的買賣流程等事項,皆有專業人員負責把關,避免重建過程中發生問題。

在漫長的重建之路中,所牽涉的法規與相關事務相當繁瑣,地主不論採取何種方式重建,都應清楚了解自身所持有的房/地之真實價值、合理條件為何,亦可以尋求專業人員的評估,確實了解並接受現實後,更能挑選出良好的廠商,溝通也能更有效率。房屋不僅是一項重要資產,更是安身立命的居所,要能夠住得安全、舒適才是老屋重建最大的目的。

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