地下室可以投資嗎?專家提貸款停看聽三要點並評估接手性以免「套牢」

理財周刊/新聞中心 2022-05-05 17:00

【理財周刊記者顏瓊真報導】買房子辦貸款是「標準款」,但如果交易的標的是「地下室」,它可以貸款嗎?正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出,地下室的買賣案件是屬於特殊商品,承買時可要做足功課,以免銀行貸款不受理,造成買賣房屋違約,要賠違約金。

鄭文在表示,買賣房屋通常分為自備款及銀行貸款,如果銀行貸款是80%,自備款就要準備20%,所以,銀行貸款的高低,會影響到買方的購屋意願。高額的自備款,會讓買方望屋興嘆,裹足不前。

而地下室的買賣案件是比較特殊的產品,它的用途有防空避難室、停車場、商場……用途不同,使用類別不同,影響到它的成交價。一般而言,它的價格通常只有正常樓層的1/3價格,花相同的錢,可以使用3倍的空間。

因為價格便宜,相對租金也便宜,為此,早期也成了八大行業的最愛,承租時,議價空間很大。但是,承買時可要做足功課,以免銀行貸款不受理,造成買賣房屋的違約。

首先,要確定該地下室建物的主要用途,如果是防空避難室或是停車場,建議你要三思而後行,避免未來違規使用,遭建管單位裁罰並限期改善,有繳不完的罰款。

其次,所有權權利範圍是否為全部?如果不是全部,是否有「分管契約」或是「分管協議書」,避免未來使用權屬不清,甚至無法單獨使用的情事。

最後,還是要徵詢貸款銀行是否願意辦理房屋貸款,很多銀行只要是地下室,不管用途為何,直接謝絕,甚至,很多平面一樓的「陽光屋」,因為謄本層次標示為地下一層,照樣遭到銀行貸款「退件」的慘劇。

鄭文在指出,對銀行而言,地下室屬於「特殊擔保品」,多數銀行不願意承作,所以在買方有承買意願時,地政士會努力協助買方找尋願意承貸的銀行,而最近有一件物件,經過多家銀行的諮詢,皇天不負苦心人,終於找到願意承做的銀行,因為客戶資歷良好,不動產用途明確,最後以6成貸放,讓買方付了4成自備款,順利取得該地下室。

但不是每一個物件都能「比照辦理」,若想購屋地下室,記得先停、看、聽,此外,你可以獲得銀行貸款,也要考慮未來轉手時,新買方是否也能順利的完成銀行貸款?如果銀行貸款無法核貸時,將會影響新買方的購屋意願,屆時需要買方提高自備款,甚至必須以現金全額支付,屆時,買賣可能「破局」,又退回原點;而萬一一直沒有下手可承接,則投資形同「套牢」,故不得不謹慎些,唯有小心才能駛得萬年船。

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