【理財周刊記者顏瓊真報導】房子若是繼承而來的「公同共有」關係，想要賣房，恐要大費周章！信義房屋文湖國小店主任陳柏禕接到一件委賣案，結果，不僅一棟房屋有8個所有權人，從出售意願乃至於對價格的期待都不同，還涉及海外授權、土地法、監護宣告手續等諸多層面，幸好，在其鍥而不捨下，花了一年半時間，終於幫屋主們成功賣出。
陳柏禕表示，有天接到一通來電，對方表明有售屋意願，但經過了解，萬萬沒想到這棟房子的委賣案，複雜程度遠超出所有人想像。
原來，這棟房子由8個兄弟姊妹一起繼承的「公同共有」關係，礙於家人間對出售房屋的意願、開價，甚至是出售價金的分配，都有不同想法，過去兩度想委託房仲出售卻都沒成功。
這次，考量到其中兩人長期住在療養院，其他家人再也無力負擔，真的必須得把房子賣掉，才有錢來付照護費用，因此，這回，採「專任約」全權委託給信義房屋協助。
陳柏禕在了解售屋緣由後，第一步要先拿到售屋「委託書」，其中6人雖然願意，對價格的意見卻不同，另還有人住在國外，得有「海外授權書」，他光是為了拿到委託書，就先花了1個多月。
另因「公同共有」的房子，有2人不同意賣房，就涉及到《土地法》34條之1的規定，該法條第一項規定，「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
陳柏禕說，釐清相關法規，確保符合法令規定後，此一出售案才進入後續售屋流程，之後，再透過信義房屋其他分店的協助，房子順利找到買方。
但就在辦理過戶流程時，地政機關承辦窗口卻又提到，其中1人因為精神狀況住在療養院，必須先向法院聲請「監護宣告」，確認其無行為能力，並找到監護人之後，才能替他行使是否售屋的決定權利。於是，陳柏禕又花了近1個月，協助找律師擬定相關文件、跑法院。
波折的故事還不只如此。今年初，法院終於傳來消息，但卻只做出「輔助宣告」的裁定；換言之，房仲人員與其家人仍然必須向本人確認，是否要行使《土地法》34條之1第四項「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」的「優先承購權」，如果放棄，才可以繼續進行後續流程。
為此，陳柏禕與店長南下苗栗療養院多次，終於完整所有的手續，得以進入法院提存、交屋等階段。陳柏禕說，就這樣，買賣雙方簽約成交1年半後，這棟總價1000多萬元的房子，終於在9月份順利交屋。
回顧這段歷程，他坦言，中間難免不耐煩、不知所措，也有許多人勸他，乾脆鼓勵雙方解約比較省事，幸虧有店長、同事、公司資源提供協助與必需的諮詢；最重要的是，「客戶之前已經把繼承來的財產拿去照顧療養院的家人，如果這次不幫忙把這棟房子賣掉，他們就沒有餘力繼續負擔照顧費用」，所以，即使中間過程再波折、再耗時，他都想完成這次的委託，幸好最後也終能圓滿交屋！
△小法典：
《土地法》34條之1
1．共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
2．共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
3．第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
4．共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
5．前四項規定，於公同共有準用之。
6．依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
（以上資料摘自全國法規資料庫）
△法律小常識：
問：什麼是監護宣告
答：對於精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示效果者，法院得依聲請人之聲請，為監護之宣告。此時該受監護宣告之人成為無行為能力人，法院除了同時選出一位監護人來擔任他（她）的法定代理人外，也會再選一位適當的人跟監護人一起開具受監護宣告人的財產明細清冊。
問：什麼是輔助宣告
答：自然人如有精神障礙或其他心智缺陷，造成與他人溝通或對於他人表達的意思的瞭解程度，比一般人稍顯較弱(即民法第15條之1第1項，致其為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足者)。比方說，有輕度智能障礙，日常生活可以自理，但容易被人利用詐騙等情形。聲請人可向法院聲請對其為輔助之宣告。
法院為輔助宣告時，會同時選輔助人來幫助受輔助宣告人處理事情，像是受輔助宣告之人為某些特定行為（如消費借貸、訴訟行為等，可詳閱民法第15條之2），要經過輔助人的同意才生效。
（以上資料摘自司法院網站）
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