談錢傷感情?想「共同持有」房子,先用這2招護權益

理財周刊/新聞中心 2022-09-23 17:00

 【理財周刊記者顏瓊真報導】親兄弟都要明算帳的情況下,若是夫妻、情侶或朋友要共同買房,事先要想好哪些事情?才不會碰到「錢事」時傷感情,「房」事又難喬呢?專家告訴你這兩點來保護權益。。

台灣房價愈來愈高,不少情侶或朋友想合資買房,《房屋聽信義》Podcast專家提醒,不動產共同持有的眉角非常多,也常衍生糾紛。但倘若還是有不動產「共同持有」的相關規畫,可以採用「法院公證人」與申請「預告登記」這2招,更維護彼此的權益。

信義房屋天母七段店執行經理吳曉芳說,一般而言,共同持有的情況分為兩大類,第一類是男女朋友在婚前想要一起買房,或者是家人、朋友之間的合夥共有;第二類則是祖產的繼承,有些還牽涉到土地法,情況更複雜。

其中,又以情侶婚前買房最常見,吳曉芳直言,男女朋友雖然有感情基礎,但在法律上,雙方如同陌生人,通常並不建議男女朋友在婚前共同買房,因為後續衍生的糾紛實在太多了,雙方分手後撕破臉、甚至鬧上法院,都是常見的狀況。

除了有分手的風險之外,「共同持有」還有其他需要考量的重點,例如,兩人的「首購」權利會同時用掉,如今在六都與新竹地區,第二屋頂多只能貸八成,而且沒有寬限期,一次用掉兩人的首購權頗為可惜。

其他「一生一次」的稅賦優惠如土增稅,在共同持有時,也都是「一次用掉兩人份」,吳曉芳提醒,甚至連代書費都會比較貴,因為相關作業流程都會變成double的。

而在辦貸款的時候,銀行會徵信兩人的信用狀況,如果都是好的,會加分不少,但若其中一人有信用不良的記錄,當然就會影響放貸狀況;值得注意的是,有些合夥買房會登記在其中一人名下,但由另一人借款,同常銀行只接受二等親之內的人這樣操作。

吳曉芳直言,建議想共同買房的情侶,就直接登記結婚了,畢竟台灣的婚後財產是採共有制,婚後買房無論登記在誰的名下,另一人也都能分一杯羹。

但假如已打定主意要共同持有,她也建議,可以採用以下兩種方法保障雙方權益。首先,是去法院找公證人,把雙方共同買屋的相關條件都白紙黑字寫清楚,譬如說,兩人各出了多少錢、兩人約定好每個月要如何付錢等等,甚至連不得不處分房子時、該如何分配售屋款項,都可以找公證人先擬好。

第二個方法,則是申請「預告登記」,一旦設定之後,假若其中一方要把房子移轉給第三人,銀行就會通知另一方,且要經過另一方同意才行;很多長輩幫忙出錢買房時,都會做這項設定,確保晚輩未來不會未經同意就任意賣房。

最後吳曉芳也分享,曾處理多人繼承的房地產要出售,需要協調不同持分人各自預期的出售條件,還要注意相關法律規範及稅賦的算法跟一般買賣房地產的不同之處,建議交由專業仲介來協助較能注意這些小細節。

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