央行22日宣布升息半碼  購屋人的荷包開始有感 房市有五衰現象

理財周刊/新聞中心 2022-09-22 18:30

【理財周刊記者顏瓊真報導】中央銀行一如如市場預期的升息半碼,累計今年已經升息達到2碼水準,房貸利率的地板價也攀升到1.81%,由於還有第四季升息空間,外界預期全年升息累計達0.5% ,千萬房貸族一年少一支iPhone14,而商仲專家分析,央行限縮資金行情的後座力,已讓房市出現「五衰」現象,另商用市場也出現南向等三大趨勢。

信義房屋指升息 民眾有感

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,這波升息對於房市有相當影響力,近期所做的問卷調查中,有將近4成的受訪者會因為這波升息走勢,而減少購屋預算,而美國經歷這波暴力升息後,房價已經出現連續兩個月下跌走勢,預料國內的利率若持續走升,對於未來房市影響會越來越明顯。

央行22日升息後的利率也將創下2016年以來的新高,試算千萬的房貸金額,經過今年累計升息兩碼過後,20年與30年期的房貸,每個月分別多繳2313元與2419元,一年累計下來相當於一隻iPhone14的手機,面對升升不息的利率走勢,購屋人的荷包都相對有感。

住商機構指持續升息,購屋意願降

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,先前二次升息共1.5碼,讓7月份五大銀行新承做房貸利率來到1.703%,與今年3月份尚未反應升息的利率1.378%比較估算,貸款1千萬元,20年期及30年期每月還款金額增加1,500元上下,如今又升半碼,若以7月份五大銀行新承做房貸利率足額反應,利率約上升至1.828%,將創下2016年3月以來新高,每月貸款負擔與3月相比增加2千多元,相當於一年增加2萬4千元,壓縮買方購買力,也讓房貸族的壓力增加。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,本次升息之後,由於預期第四季甚至明年也將處於升息循環之中,無論自用或是投資民眾,都會因此降低進場意願,今年房市交易成交量難以期待,至於價格部分,央行雖不使用打房政策,但持續採取提高存準率一碼,讓銀行資金成本大幅提高,迫使銀行緊縮銀根,放貸趨嚴下,房價不僅難以上揚,最快可能在第四季就出現鬆動跡象。

利率持續升,恐回14年前利率水平

郎美囡指出,回顧過去央行升息記錄,2004年到2008年總共升息16次,2010年至2011年升息5次,這兩次升息循環,僅2004年到2008年這波有2次升1碼,其他19次每次僅升半碼,過去升息都傾向緩步調動,這次,從央行公布之五大銀行新承做房貸利率,在2008年以前才有超過2%的水平,換言之將近14年的時間五大銀行平均新承做房貸利率未達2%,這次升息可能達到1.828%,勢必造成買方偏觀望,不過房價不易大跌,利率未創新高,也難引發斷頭潮。

瑞普萊坊市場分析信用管制 房市五衰

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,考量利差擴大所引發的資金外流以及通膨壓力不減,但又有全球經濟衰退疑慮、內需市場制肘,再加上房市從第二季開始,原本的貸款調控,再加上疫情、通膨、打炒房政策等干擾未解,買氣趨淡,為避免過度干預造成市場風險,故央行22日央行決議升息半碼,但不再加碼房市信用管制。

黃舒衛解釋,代表資金動能的M1B在疫情爆炸的2020年第二季年增率站上雙位數之後,不但帶動股市挑戰一萬八千點,也同步炒熱房市買氣。但今年第一季進入升息循環後,M1B年增率已經在四月回落到個位數,7月的6.67%已為41個月以來新低,即便資金存量仍多,但活水已轉為涓涓細流,資金動能熄火。

黃舒衛更指出,央行限縮資金行情的後座力,也讓房市出現「五衰」現象。包括一、從不動產貸款餘額變化來看,以土地為擔保品的土地融資餘額年增率已經從去年第一季將近20%的年增率降到今年7月的12.2%波段新低。

二、建築融資從去年年中的17%降到今年7月的12.53%。

三、比建物買賣移轉棟數更能反映及時市況的上半年房產銷售8774億、年增2.89%,對比去年同期還陷於三級警戒的房市還能有23.08%的年增率,完全不可同日而語。

四、商用不動產前三季交易量993億元,年減18.7%。

五、土地前三季交易量更為5年新低,年減40.9%,市場回歸理性。

商用市場三大趨勢

黃舒衛認為,因應資金成本越來越高,投資人要求的收益率也相對升高,甚至超前部屬,以確保未來輪番升息之後,不致出現「負投報」的窘境,因此未來一季、半年將出現以下三大趨勢;

一:越買越

投資硬指標---壽險業的金八條租金收益率限制,買樓的租金毛收益率門檻從2.47%調升到2.595%,短短半年從2.095漲至近2.6%,利息成本增加24%,遠高於一般調漲租金速度、幅度,因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。

二:議價空間加大。

租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力,恐怕壓縮買方溢價追價意願,進一步翻轉,拉大議價空間,市場將走向選股不選市的個案表現階段。

三:越

雖然高總價的物件仍以台北市為主,第三季有精英電腦、國產實業大樓等物件成交,但桃園航空城產專區超過200億的土地標售才是市場焦點,所以資金隨產業、投資機會,南漂搶地、獵樓的趨勢會更明確。

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